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首提“三保” 房地產業向新模式平穩過渡
首提“三保” 房地產業向新模式平穩過渡
新京報
要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
據新華社報道，12月15日-16日，中央經濟工作會議召開，會議總結了2022年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2023年經濟工作。相比以往，在“房住不炒”的定位下，今年中央經濟工作會議涉房內容重點放在防范化解風險上，包括重大經濟金融風險以及優質頭部房企風險，并且首次提及了“三保”，即保交樓、保民生、保穩定。在這樣的工作思路之下，2023年房地產業開始向新發展模式平穩過渡。
首提“三保”，貫徹“底線思維”
在房地產方面，此次中央經濟工作會議強調，有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
此次中央經濟工作會議在提及防范化解重大經濟金融風險的同時，首次提到“三保”，即保交樓、保民生、保穩定。事實上，“保交樓”是穩定市場信心的關鍵，更是保障社會民生穩定安全的底線。
“保交樓”最早是在今年7月28日舉行的中共中央政治局會議中首次提出的工作任務。此后，央行發布“保交樓”貸款支持計劃，向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于助力“保交樓”，封閉運行、專款專用。
從此次會議釋放的內容來看，2023年“保交樓”專項借款及配套資金仍將繼續加快落地，“保交樓”也有望取得更多實質性進展。
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2023年將防風險、保民生作為房地產工作的主題和重點，即在房地產領域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發生系統性風險的底線，房地產債務風險不會再次蔓延，特別是不會沖擊到穩健經營的企業。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。
華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，今年中央經濟工作會議提到“防范化解重大經濟金融風險”后，馬上提到“確保房地產市場平穩發展”，意味著對房地產行業非常重視。另外，“與去年相比，今年關于涉房內容更多一點，體現著房地產的工作領域也是以問題為導向的重要工作領域。”
優質頭部房企受到前所未有重視
值得關注的是，此次中央經濟工作會議提到，“滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”，從內容不難看出，優質頭部房企風險已經得到中央及監管部門的高度重視。
在賈康看來，這里包含很有新意的一句：過去確實在中央這種最高層級的文件里從來沒有這樣提及過“優質頭部企業”。那么會出現這樣的問題：面對這么多的開發商，這么多的企業，哪些是優質的頭部企業，相信有關部門要做更有針對性的工作來鑒別。“優質頭部企業”不僅是一個有新意的說法，也是一種鼓勵，對于優質房企有望給予一定力度的支持，而且這將起到示范效應。
眾所周知，從2021年下半年開始，部分民營房企風險開始爆發。截至目前，部分爆雷房企的風險處置仍未完成，在推進資產重組、收并購等方面并不及預期。而化解存量已經爆發的風險，無疑將成為2023年房地產工作的重點之一。
11月，隨著“金融支持房地產16條”落地，房地產企業端政策的支持力度就開始明顯加大。隨后，支持房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”相繼發出，其落地速度、涉及范圍和資金規模均大幅提升。
據中指研究院統計，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬億元，多家企業中期票據儲架式注冊發行額度合計超千億元，20余家企業發布了股權融資計劃。政策支持力度加大，有助于緩解企業資金壓力，提振企業信心。不過，當前更多資金距離實質落位仍需要時間。
對此，李宇嘉認為，未來，市場留存下來的企業，都是穩健經營、堅守主業的企業，必須要改善其資產負債狀況，才能從根本上建立抵擋風險的防火墻，以實現轉型和發展。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華也認為，從未來房地產市場供給方面看，主要是降低企業資金成本，化解企業風險，幫助其度過階段性困難。
向房地產健康發展長效機制新模式過渡
除了化解重大經濟金融以及優質頭部企業的風險之外，中央經濟工作會議明確，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
2022年，房地產市場經歷了深度調整后，購房者置業情緒、市場信心均尚未扭轉，提振供需兩端市場仍是當下解決問題的關鍵。在鄒琳華看來，在目前階段，剛性需求數量有限，所以重點還是改善性住房需求。因此，從需求方面，會議強調支持剛性和改善性住房需求，這也和滿足人們對美好生活的追求相一致。
值得關注的是，在此次會議提到探索長租房市場建設之前，黨的二十大報告就在強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。因此，租賃市場已經成為住房市場的重要組成部分，未來相關配套政策將進一步完善，同時推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的后顧之憂。
那么，未來如何探索長租房市場建設?鄒琳華認為，主要包括解決土地、資金來源以及企業如何盈利的問題。鄒琳華進一步解釋稱，在土地來源上，可以出讓專用租賃用地、支持閑置存量土地房屋建設或改建租賃住房等;在資金來源上，需要進一步拓展融資渠道，鼓勵社會資本投資住房租賃行業，進一步發展租賃住房資產證券化等;而在提高企業盈利能力方面，政策可以做的主要是稅收優惠支持。除此之外，其他的都可以交給市場去完成。
另外，此次會議對于新發展模式的提法與此前不同的是，第一次強調平穩過渡。在賈康看來，所謂“新發展模式”，也就是過去中央強調多次的健康發展長效機制實現的模式;提到“平穩過渡”，意味著在時間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。“現在正在向房地產業健康發展長效機制的新模式過渡。”
對此，李宇嘉表示，所謂新模式，從供給側來說，就是租購并舉，比如發展保租房、長租房等;從群體來說，就是以新市民為主;從模式上看，是告別土地依賴，告別“三高”(即高負債、高杠桿、高周轉)。這些是要在長期實現的，不能畢其功于一役，激進過渡會造成風險爆發，行業大起大落。
聲音
華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康：所謂“新發展模式”，也就是過去中央強調多次的健康發展長效機制實現的模式;提到“平穩過渡”，意味著在時間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。現在正在向房地產業健康發展長效機制的新模式過渡。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華：從未來房地產市場供給方面看，主要是降低企業資金成本，化解企業風險，幫助其度過階段性困難。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：2023年將防風險、保民生作為房地產工作的主題和重點，即在房地產領域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發生系統性風險的底線，房地產債務風險不會再次蔓延，特別是不會沖擊到穩健經營的企業。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。
