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八面解讀"金融支持地產(chǎn)16條措施"
八面解讀"金融支持地產(chǎn)16條措施"
來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊
11月13日消息，央行、銀保監(jiān)會(huì)已在11月11日向地方下達(dá)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“金融支持16條措施”)。
16條金融政策主要圍繞6個(gè)要點(diǎn)開(kāi)展，即保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。
鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊對(duì)比2018年-2021年民企紓困措施發(fā)現(xiàn)，此次“金融支持16條措施”基本覆蓋了往年主要的民企紓困措施，融資支持方面未超出此前的政策范疇，但政策力度明顯強(qiáng)于歷史。
這次史無(wú)前例的地產(chǎn)救市，如何理解其本質(zhì)、效用和目標(biāo)?對(duì)房企、購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)有哪些影響?多家機(jī)構(gòu)展開(kāi)全面解讀。
一、金融支持16條措施“6大亮點(diǎn)”
億翰智庫(kù)認(rèn)為，此次“地產(chǎn)金融支持16條措施”涵蓋內(nèi)容豐富，且專門針對(duì)融資端，主要有六大亮點(diǎn)：
1、對(duì)前期過(guò)嚴(yán)政策的糾偏。比如，首次出現(xiàn)對(duì)于信托融資的管理，改變了前期全盤嚴(yán)控局面，這對(duì)于適用非標(biāo)/信托融資的企業(yè)而言帶來(lái)利好;
2、對(duì)租購(gòu)并舉新制度的政策支持，完善金融配套支持，符合持續(xù)推進(jìn)的“多主體供給、多渠道保障的租購(gòu)并舉的住房制度”的政策導(dǎo)向，助力實(shí)現(xiàn)以人為本的城鎮(zhèn)化，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措;
3、延續(xù)了“保交付”的“三保”基調(diào)，“三保”是房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的底線，不容觸及，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的必然舉措;
4、惠及市場(chǎng)主體本身，給予主體增信支持，避免信用缺失造成的風(fēng)險(xiǎn)蔓延，與“第二支箭”一脈相承;
5、“保需求”仍是第一要?jiǎng)?wù)，滿足人們合理住房需求的實(shí)現(xiàn);
6、從金融機(jī)構(gòu)角度出發(fā)，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期。
二、政策落地執(zhí)行有待觀察
億翰智庫(kù)認(rèn)為，“地產(chǎn)金融支持16條措施” 屬于綱領(lǐng)性文件，指示了政策的基本框架，有一定指示意義，但最終的政策細(xì)則、執(zhí)行情況、落地效果等都有待進(jìn)一步觀察。
16條措施著眼點(diǎn)在控制存量融資風(fēng)險(xiǎn)蔓延，總體基調(diào)仍在“房住不炒”的大框架之內(nèi)，不代表政策開(kāi)始放上松，更不等同于走老路。
政策倘若能有效落地執(zhí)行，或能打破了政治局會(huì)議后的靜默狀態(tài)，進(jìn)入到新的政策階段，給持續(xù)冷淡的行情注入信心。
三、參照2018年政策效果 此次救市效用幾何?
海通證券認(rèn)為，參考2018年政策標(biāo)準(zhǔn)，支持主體包括“經(jīng)營(yíng)正常、流動(dòng)性遇到暫時(shí)困難的民營(yíng)企業(yè)”、“有市場(chǎng)、有前景、技術(shù)有競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)企業(yè)”等，而2018年以來(lái)民企系列救助政策，施行效果最好的是民營(yíng)企業(yè)的信貸、股權(quán)融資的提振。
此次“地產(chǎn)金融支持16條措施”最值得期待的也是信貸和股權(quán)融資兩方面，債券融資恢復(fù)有待觀察。
預(yù)計(jì)短期優(yōu)質(zhì)民企、頭部示范房企融資環(huán)境或有邊際改善;長(zhǎng)期視角來(lái)看，目前市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)債總體偏謹(jǐn)慎，隨著民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模的擴(kuò)大，市場(chǎng)信心或得到進(jìn)一步提振。
國(guó)盛證券認(rèn)為，房企融資難問(wèn)題突出，此次支持升級(jí)將為優(yōu)質(zhì)民企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境。尤其是房企信用債，政策真正落地那么基本面穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)有望重新發(fā)債獲得流動(dòng)性的支持，緩解現(xiàn)金流的壓力，避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。
中指數(shù)研究院認(rèn)為，在市場(chǎng)信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者觀望情緒仍較重，市場(chǎng)活躍度不足。
四、會(huì)有更多救市政策出臺(tái)嗎?
天風(fēng)證券認(rèn)為，在當(dāng)前對(duì)于民營(yíng)房企一系列的救助政策之下，未來(lái)進(jìn)一步的增量政策仍可以期待。
從實(shí)際落地情況來(lái)看，考慮到之前的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、擔(dān)保增信等落地均偏市場(chǎng)化，如擔(dān)保要提供充足反擔(dān)保，明顯削弱了政策的救助力度。
在房地產(chǎn)基本面仍偏弱的情況下，如何平衡政策救助力度與對(duì)應(yīng)信用風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前政策需要思考的內(nèi)容，對(duì)于市場(chǎng)只能走一步看一步。
五、對(duì)房企影響多大?
中指數(shù)研究院指出，5月-8月支持示范房企增信發(fā)債只有6家民營(yíng)房企，11月1日交易商協(xié)會(huì)座談會(huì)有21家房企，11月8日“第二支箭”不區(qū)別對(duì)待國(guó)企和民企均可提供債券融資支持工具。
直到這次16條政策指出“財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”，表明監(jiān)管部門支持民營(yíng)房企的范圍正在不斷擴(kuò)大擴(kuò)容，會(huì)有更多民營(yíng)房企受益，也會(huì)改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍。
天風(fēng)證券認(rèn)為，目前政策支持力度明顯更強(qiáng)。但同時(shí)，我們也要考慮到，當(dāng)前我們面臨的基本面也處于歷史較差的水平。
就當(dāng)前實(shí)際情況，尚未違約的民營(yíng)房企本身就已不多，而支持已經(jīng)違約的民營(yíng)房企進(jìn)一步發(fā)債，可能意義并不大。
但對(duì)于目前尚未違約的并且資質(zhì)較好的民營(yíng)房企存量債券，可以適度樂(lè)觀。
六、對(duì)購(gòu)房者有什么影響?
中指數(shù)研究院認(rèn)為，此前9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)已明確發(fā)文指出符合條件的城市可以下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限，央行也已下調(diào)首套公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，均為各地優(yōu)化信貸政策釋放了空間。
三季度以來(lái)，需求端信貸支持力度持續(xù)不斷加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策核心。
多部門發(fā)布全國(guó)性普惠政策以來(lái)，已有1個(gè)半月時(shí)間，但整體市場(chǎng)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，房企回款壓力不減，難以覆蓋到期債務(wù)壓力，或許這也是本次中央加大房企融資端政策和支持債務(wù)展期的重要原因。
二此次16條政策主要還是對(duì)“支持各地因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策”的再次強(qiáng)調(diào)。
七、對(duì)金融機(jī)構(gòu)有何影響?
中指數(shù)研究院認(rèn)為，本次此次出臺(tái)的細(xì)則讓金融機(jī)構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效，同時(shí)也免除了機(jī)構(gòu)的后顧之憂。
比如“保交樓”政策，中央多次出臺(tái)相關(guān)政策支持各地加快“保交樓”，8月，住建部、央行等部門出臺(tái)政策，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。9月，全國(guó)2000億專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)后，鄭州、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市均有相關(guān)資金到位，在當(dāng)?shù)?ldquo;保交樓”中發(fā)揮了重要作用。
八、租賃住房前景怎樣?
此次《通知》提出加大住房租賃金融支持力度。今年以來(lái)，住房租賃領(lǐng)域的金融創(chuàng)新取得重大突破。預(yù)計(jì)未來(lái)，住房租賃領(lǐng)域的金融支持政策將進(jìn)一步加快落地，住房租賃相關(guān)企業(yè)將獲得更多支持。
二十大報(bào)告再次提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善購(gòu) 租、市場(chǎng) 保障的住房體系，尤其是保障性租賃住房將是重點(diǎn)。
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