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人口生育政策若放開對房地產的影響
人口生育政策若放開對房地產的影響
來源：櫻桃大房子
最近大家都在猜測：
從明年開始，很可能人口生育政策會全面放開。
因為去年做了第七次人口普查，今年數據就會出來，估計會有新決策。
昨天晚上，還有一個新聞引發了關注：就是國家衛健委對東北三省關于“全面放開東北地區生育政策限制”的答復。
結論是：東北地區可以實施全面生育政策的試點方案。
就是地方可以做主，你們想放開就放開了。
究其原因，主要還是考慮到經濟負擔重，小孩生了沒人帶。女性又要工作加班又要帶孩子，哪有精力?
這截圖上可以看出來問題，東北年輕人跑了，老齡化嚴重。
有些地方之前就放松了，能生三個的都不想生。所以即使全面放松，我估計效果也有限。
過去7年的數據顯示，東北除了沈陽和大連還有點人口增量外，其他城市的人口幾乎都是下降的，非常令人擔憂。
(圖片來自劉曉博說財經)
最近公安部公布了2020年，中國進行戶籍登記的新生兒數據是1003.5萬人。
公安部統計的是：當年出生，當年上戶口的數據。2019年這個數據是1179萬人，減少了176.5萬人，降幅15%。
是否和疫情有關就不知道了。但從歷年來看，這個下降的趨勢非常明顯。
統計局的數據是1465萬，和公安部的數據有出入。
但不管怎么樣，都是下降。
下圖是歷年人口數據，有2排數據，但人口經濟學家認為第二排更權威。
人口下降趨勢難以逆轉，所以全面放開生育政策也是遲早的事。
今天我在各個群里問大家考慮生幾個孩子，哈哈我發現只有北京上海群里對這個問題完全沒反應。
難怪生育率低，老齡化嚴重，大家都不想生孩子。
為什么不想生呢?有人回答的非常好：
但其他群相對來說還算正常。
一般來說，只要有條件有精力帶的，都會考慮生2個，沒精力的就生1個。
以前我們越窮反而需要養兒防老，而從歐美日韓發達國家的經歷來看;似乎越發達，大家越不想生孩子，這是通病。
原因無非是這幾點：
一是經濟壓力大，養育孩子的成本太高了，養不起。
我國一線城市養一個孩子的成本至少200萬以上，其實哪只200萬啊，光買一個學區房就不止這點錢了!
二是精力不足，女人生孩子痛就算了，要養大孩子更是一二十年的艱巨任務。
中國的老人雖然比日本好，還可以幫忙帶孩子。但卻很難教育好孩子，城市中產們現在又都這么重視孩子教育。女人要上班，又要帶孩子，精力真的有限。
三是觀念也不一樣了。
現在的人自我意識更強，想活出自我，孩子多了，天天帶娃，影響自己的生活質量。
有的女人可能還會考慮到身材，生孩子容易變老。
四是經濟越發達，都有社保、退休金，以后也不需要下一代來養老了。
大家關心的是人口生育政策放開后，效果有多大，對房地產的影響有多大。
二胎政策在2016年全面放開后，我身邊的80后很多都生了二胎，基本上2個孩子是標配。
從數據上來看：
2016、2017年人口也出現了2年反彈，但之后又明顯下滑了。
可見80后想生的那一撥集中生完了，不想生的也不會生了，90后現在也三十了，但生孩子還沒有80后積極。
而且現在農村剩男和城市剩女也越來越多，這也非常影響生育。
這跟日本也有點像。其實日本已婚的平均都是生2個孩子，但因為單身人士占比很高，所以對人口是個很大的危機。
那對房地產的影響有多大呢?
現在放開人口生育政策，最多是短期內影響家庭買三房還是四房。
要等這些孩子長大具備買房能力，那還是二十多年后的事了。
所以我們判斷接下來的房地產拐點，還得往年前看人口拐點出現在哪年。
1986年-1990年，是人口出生的高峰期;1990年到達頂峰，2926萬。
我們來推算一下。
通常，22歲本科畢業后工作5-10年，開始考慮買房?，F在有父母的幫助，當然有的可能會提前，也就是1986加上5-10年就是27-32歲。
相對應的是：
2013-2018年為置業期。........1990年的在2017-2022置業。
1986-1990的這一批人，2013-2022年都是他們的置業高峰期。2013年、2014年其實置業需求很多。
但是人為的調控壓抑了需求。所以調控放松后，加上本來就是需求高峰期。所以才會有2015-2017年的暴漲。
但從1991年開始人口劇減，只有2245萬人；比1990年的人口減少了681萬。
降低幅度接近四分之一了，簡直是斷崖式下跌!
所以從人口數據來看，1990年是人口拐點，我們的置業高峰期還剩兩年就面臨著拐點。
當然這個只是理論上的。
因為房地產，除了首次置業，還有改善型置業。
特別是房價高的一二線城市，首次置業很難一步到位，所以過幾年又要改善。
而房價低的三四線城市，以前老破舊的樓梯房特別多。
現在生活條件好了，大家也都想住更好的商品房，改善型需求也很旺盛。
但是這種機會一定是結構性的!
1990年之后的人口大拐點出現后，現在大家已經感覺到人口的稀缺性了。
所以這幾年各個城市都開始搶人!
南京昨天又放開落戶了，有四個區交半年社保就能落戶。
我估計要不了兩年，很多城市都會全面放開落戶，0門檻落戶。
接著說人口對房地產的影響。
因為好的工作機會主要在一二線城市，人往高處走嘛!年輕人都想去大城市看花花世界。
所以以后人口往大城市聚集的趨勢不可逆轉。
經濟越發達，有人口流入的城市，以后房地產依然存在結構性機會。
現在貨幣又處于一個過剩的階段，去大城市資產想要保值增值，有錢你不買房干嘛呢。
我以前寫過一篇文章，不過因為有些內容敏感后來我刪了。
就是富人活在通脹中，沒錢的人活在通縮中。
這些年貨幣放水，上漲的只是資產價格，而普通物價并沒有上漲。
所以感覺到通脹的只有富人，我們普通打工者感覺不到通脹。
為什么印了那么多錢物價不漲呢?
這話題又扯遠了，現在貿易都全球化了;
國內人工漲價了沒關系，大量工廠轉移到東南亞印度。別的國家生產成本低啊!
總的出廠價還是沒漲，最后全球都處于一個產能過剩的時代。
所以只要能通過全球交易的普通商品的物價根本漲不起來，只有那些沒法流動的商品倒是能漲。
另外能漲的就是核心資產。
因為大部分的錢都流進了富人的口袋，他們需要買高端核心資產保值增值。
而一線城市，長期人口流入，資金集聚最多;
且是全中國最有錢的購買人群，產業又是最強，高收入群體最多。
而土地供應又有限，房價具有天然升值的內在動力。
所以對貨幣超發更為敏感。
一線城市的房子，不僅是一種居住品;
還會成為一種抗通脹，帶有金融屬性的投資品。
二線城市次之。
中國是14億人口的大國，一個省份就相當于一個發達國家的人口;
所以省會城市和中心城市也是有前途的。
但大部分的三四線城市人口流出，有錢人又不多，供地又充足，所以升值空間也有限。
