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6年來首次!2021年開始，房貸利率要變了
6年來首次!2021年開始，房貸利率要變了
來源：國民經(jīng)略
2021年，中國房貸利率將步入新模式。
01
2020年，央行進行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么變成LPR浮動利率。
從2021年開始，凡是選擇LPR浮動利率的，房貸利率每年都會切換一次。如果以1月1日作為時點，那么第一批房貸利率轉(zhuǎn)換就要來了。
這一次，房貸利率到底能降多少?
2020年以來，央行一共進行過兩輪LPR降息：
1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計降息30個基點;
5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計降息15個基點。
住房貸款，幾乎都是中長期貸款，以5年期LPR利率為基準。只要選擇浮動利率，2021年房貸利率相比2020年將會降低15個基點。
這意味著，2015年以來，存量房貸將迎來首次“降息”，房貸利率浮動正式開啟。
要知道，2015年以來，政策性貸款基準利率一直維持在4.9%，雖然上浮比例總有變化，但由于基準利率未動，過去的房貸一直都沒法進行調(diào)整。
這一次降低15個基點，相當于0.15%，以100萬30年按揭貸款計算，2021年累計可節(jié)省1080元。
這一數(shù)字雖然看起來聊勝于無，但LPR浮動利率每年都會轉(zhuǎn)換一次。如果未來央行持續(xù)降息，那么還款金額還會不斷減少，反之同理。
這背后值得注意的有兩點：
其一，不涉及公積金貸款。這一次LPR利率改革，只涉及商業(yè)貸款，公積金貸款保持不變。
其二，固定利率，也不受影響。
利率固定之下，整個還貸周期房貸將會保持不變，這樣既不受經(jīng)濟周期和加息降息的影響，既無法享受降息帶來的利好，也無需接受加息帶來的新增成本。
02
未來，到底是降息趨勢還是加息趨勢?
從中長期來看，利率下行將是大勢所趨。
利率最終受制于經(jīng)濟增長和貨幣環(huán)境，從2008年至今，我國的利率一直處于下行態(tài)勢，從最初的7%以上已經(jīng)下降到4.6%，未來這一趨勢還會得到保持。
從短期來看，利率既有加息的可能，也有繼續(xù)降息的可能，這也視經(jīng)濟形勢而定。
如果經(jīng)濟飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切;如果經(jīng)濟增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經(jīng)濟的必要性就凸顯出來。
目前來看，面臨有史以來最大的疫情沖擊，中國經(jīng)濟仍舊能夠?qū)崿F(xiàn)全年正增長，這是極為難得的成績。
這個成績，意味著中國的貨幣政策將會向常態(tài)回歸，通過降息來刺激模式的政策將會逐步退出，信用緊縮有可能成為2021年的政策主流。
當然，疫情形勢仍然有不確定性，國際新一輪疫情再次爆發(fā)，全球經(jīng)濟遭受持續(xù)沖擊。國家層面表示政策不著急轉(zhuǎn)彎，短期加息不是政策必選項，而降息的必要性同樣不大。
同樣，基于樓市調(diào)控的需要，實體利率和樓市利率可能會被區(qū)別對待，可能會出現(xiàn)實體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時而定，不會長期維持。
所以，我們看到，從2020年4月開始，LPR利率已經(jīng)連續(xù)8個月按兵不動，這是政策定力的體現(xiàn)。
03
由于不同城市信貸資源存在懸殊，房貸利率也有天壤之別。
目前，我國房貸利率基準利率為4.65%，然而由于加點的存在，幾乎所有城市都高于這一比例。
這是房貸利率最高的10個城市：
這是房貸利率最低的10個城市：
可以看出，房貸利率最高的是成都，首套房貸利率高達6.13%，相比基準高出148個基點;最低的為上海，首套房貸利率僅為4.65%，與基準持平。
一般而言，大城市房貸利率相對較低，中小城市房貸利率相對較高，三四線城市普遍高于一二線城市。
之所以會這樣，是因為大城市金融機構(gòu)更為豐富，信貸資源配置更為充分，且樓市風險相對較小，而小城市樓市需要進行風險補償。
無論如何，2021年開始，中國房貸利率將全面進入LPR模式，原有的政策性貸款基準利率將失去指導價值，房貸利率進入變化更為頻繁的時代。
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