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摒棄“地上撿錢”、下沉社區團購，物管企業突破邊界的首選?
摒棄“地上撿錢”、下沉社區團購，物管企業突破邊界的首選?
來源：新京報
近年來，物企正逐步從房地產開發產業鏈末端獨立出來，轉變為有著豐富商業內涵的市場主力。特別是2020年，房企分拆物業上市的熱潮再度襲來。那么，在雙循環新發展格局及疫情防控常態化背景之下，物管企業如何突破邊界，在基礎服務之外創造更多的增值服務?又該怎樣創新求變，開辟物業服務新價值?
近日，在“2020第三屆中國房地產資本峰會——乘風·求變物業管理資本論壇”(以下簡稱“論壇”)上，業內人士表示，擴規模仍然是行業主旋律，但在發展過程中，物企既要做好運營，滿足資本的需求，同時又要做好服務，這并不容易，未來機遇與挑戰并存。
物企上市大年，估值回歸理性
在業內看來，近年來，物企正逐步從房地產開發產業鏈末端環節中獨立出來，轉變為有著豐富商業內涵的市場主力。而隨著物企在今年社區抗“疫”的進程中發揮了關鍵作用，物業價值進一步凸顯。在多重因素助推之下，今年眾多物企紛紛“乘風”奔赴資本市場。
“擴規模仍然是行業主旋律，房地產行業白金十年還沒有過完，物業服務企業會迎來最好的黃金十年。”在上述論壇上，中指研究院常務副院長黃瑜如是稱。綠城服務集團行政總裁吳志華亦指出，物業管理行業已迎來“盛世”，體現在高增長、高估值、高確定性，以及相關政策利好。
無疑，今年是物企上市“大年”。截至12月17日，共有37家物企登陸港股、3家企業進入A股。除此之外，包括龍頭物企在內，大部分物企是從地產企業中分拆出來的，帶有明顯的地產屬性。
正因如此，物企上市后其估值與母公司關聯度較大。“物業管理企業平均估值在0.5-0.6左右的水平比較合理，但個別公司會更高些，包括金科、綠城等物業公司，這與母公司及物管企業在行業中的排名有關。”中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁稱。
“物業管理面積都是‘香餑餑’，未來房企旗下物管企業可能是重要的平臺，以后母公司怎么發展，對物企的重要性會越來越大。”竺勁說。
值得一提的是，今年下半年開始，前期活躍的物業股出現明顯回調跡象。不過，在雅生活集團總裁兼首席執行官李大龍看來，物業行業基本面并沒有發生太大變化，物業股回調，是由于投資者較為敏感，“‘三道紅線’出臺，以及受疫情影響交付出現延遲，導致投資者對物業估值打折。物業行業在投資者眼里，還沒有成為一個獨立行業，投資者對物業的定位是勞動密集型，同時附屬于地產。”
那么，2021年，物企估值是否會有所提升?對此，竺勁預計，2021年物企估值會有所提升，但不會回升至此前高點水平，“此前存在稀缺性因素，如今供應量變大了。以前帶有更多想象空間，如今明確物企除住宅物業外，還可以介入非居住物業及城市服務，主要講的故事是擴賽道，考慮哪些公司未來能在這三個賽道勝出，慢慢變得務實了。”
物業并購已然“起風”，上市潮會否持續?
然而，對于正在準備赴港IPO的一些中小物企而言，一則消息或讓他們有些“緊張”。
11月27日，港交所刊發有關主板盈利規定的咨詢文件。港交所認為，最低盈利規定與修訂后已調高的最低市值規定不相適應，引起了對申請主板上市的公司質量的監管關注，因此港交所建議將盈利規定按市值規定于2018年的增幅百分比調高150%，或按恒生指數平均收報點數(由1994年至2019年)的概約增幅調高200%。上述規定預期將于2021年7月1日起實施。
在此背景下，一些打算赴港上市的物企也因此加快了各項工作的推進步伐。投行人士預期，明年7月前會迎來一撥赴港上市的高峰。
新城悅服務集團首席戰略官兼董秘尤建峰指出，按照上述條件，規模較大的前30強地產背景物業公司，或市場化程度較好的第三方物業公司才有上市機會。這一政策執行后，會減少物企的上市機會。
在李大龍看來，隨著行業發展，未來回歸A股市場，讓更多國內投資人認可物業行業是一大趨勢，“隨著行業進一步整合，房地產進入調整期，物業管理行業進入整合和分化期，將來頭部企業或將有機會享受A股帶來的價值紅利。”
事實上，與房地產的發展路徑相似，物業服務的成長故事，也始于規模，“沖規模”已成為行業共識。隨之而來的，是物企開啟了一輪股權投資或收并購。新京報記者注意到，在今年上市的物業服務企業中，大部分企業都表示，將募集的資金用于收并購等戰略擴張，物業并購已然“起風”。
“截至目前，今年上市公司公布收購達34例，總金額接近100億元，此外還存在一些一級市場并購案例，預計未來上市公司并購會進一步加劇，除了一級市場并購外，未來一段時間里，可能會出現二級市場并購和整合，包括跟上市公司進行股權、生態鏈上的植入等。”碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表示。
不過，并購并非易事，在李長江看來，收并購或出現“消化不良”現象，具體表現在團隊、機制、標準、文化方面的融入問題，若這些方面無法融入，“不僅無法達成目標，反而會把企業的‘身體’搞壞了。”
“一起往前走的企業要門當戶對、志同道合。”李長江坦言，所謂“門當戶對”指的是雙方要有共同的理想，如果僅當成一單生意，容易出現“消化不良”現象;而“志同道合”指的是要有情懷，要真正讓客戶、投資者、員工受益。
上市背后，增值服務仍是“主戰場”
上市并非物企的最終目標，未來物企的發展，離不開運營與服務本身。在李長江看來，物企未來決戰的主戰場在于“增值服務”，但就行業現狀而言，增值服務還未完全定型，“眾多中小物企還難以形成真正的模式，沒有規模，且項目分散，不可能形成較大的效益。”
在世茂服務控股執行董事兼總裁葉明杰看來，現在很多物企都在做增值服務，但實際上針對C端消費者的增值服務很難操作，而針對B端的增值服務，或從B端再發展到C的增值服務相對簡單些，“不同的物企要自己去選擇，小處著手，不要大量快上，倉促布局風險很大。”
在彩生活董事長潘軍看來，只有將業主轉變為用戶，物企才可能成為真正的流量入口。基于此，物企要從之前對物的管理，提升到對人的服務，再到社區的融入，把小區打造成社群，增值服務才能落地。具體而言，要讓社區居民融入其中，與黨建結合起來;此外，打通街道辦、居委會、社區工作站的相關工作，與業委會形成互動。
從目前來看，對于下沉市場的挖掘，物企實際上已經有了很多探索，比如借助互聯網的力量開展社區團購業務。對此，李大龍稱，單一物業公司或物業小區，其密度不一定夠，預計未來物企之間會產生網格化的合作，這種合作會帶來整個社區的增值服務，從而在社區團購上形成新突破。
“突破邊界”延伸服務，機遇與挑戰并存
除加強與社區的聯系外，近年來，物企也在不斷突破邊界，逐步將社區服務延伸至城市服務、空間科技服務。不過，這些業務到目前為止，還未形成一個綜合的成熟模式，“這些模式的探索需要先行者，需注意不要一下子觸及太多。”葉明杰稱。
“物企在突破邊界發展的同時，需要靜下心思考，行業的護城河及相應短板。”吳志華表示，短板方面，這幾年，物企紛紛加大科技投入，以科技推動服務與管理效率的雙向提升，但目前尚未完成從量變到質變的迭代，未形成以算法為支撐的服務體系，“跟其他行業動輒數十億元的技術研發相比，物企科技投入還遠遠不足，由此造成‘用戶提出需求、公司分配任務、員工努力滿足需求’這一管理模型，只是響應需求，造成被動式服務，沒法主動獲取需求，滿意度無法提升至較高水平。”
“大部分公司缺乏中后臺體系和技術賦能，鮮有對社區需求的預測，也沒有基于預測的人力資源排布，更沒有針對預測開展的前瞻性業務布局。”吳志華稱。
吳志華還指出，布局社區生活服務已成行業共識，是未來物企重要的業績增長點，但當前社區生活服務中，每戶家庭創造的營業收入仍偏低，服務缺乏差異化。此外，行業還存在人才缺乏的問題。
“未來機遇與挑戰并存。”基于此，在吳志華看來，物企既要追求規模又要追求效率，同時又要多元化服務和科技服務。其中，一大關鍵點在于，要改變以往“地上撿錢”的傳統增值思維和盲目疊加的規模擴張思維，從而構建規模和效率的良性循環。
