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公攤面積真要取消了嗎？房價會上漲嗎？事實是……
公攤面積真要取消了嗎?房價會上漲嗎?事實是……
剛過去的周末
有關“公攤面積”的新聞被刷屏
大家都在討論：
“公攤面積”以后真的要取消了嗎?
在回答這個問題之前
小編先帶你做一些功課。
什么是“公攤面積”?
這里要區分兩個概念：“公攤面積”和“建筑面積”
建筑面積，包括房屋的實際使用面積，墻體、柱體的占地面積，樓梯走道面積，以及其他公攤面積。
公攤面積，即公共使用建筑面積，包括樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、電梯井、管道井、地下室、值班警衛室、公共門廳、公共過道、公共用房、管理用房，此外，還包括樓宇(套)與公共空間之間的分隔、外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%等。
再看消息起源：
這條引發強烈關注的消息，來源于2月18日住建部官方網站發布的《住宅項目規范(征求意見稿)》。這份全文3.1萬字《規范》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”
公攤面積真要取消了嗎?房價會上漲嗎?事實是……
不少人依據上述條款中，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”而猜測“公攤面積”將就此取消。這是住建部首次提議房產交易以套內使用面積計價，被很多人理解為“按照套內使用面積賣房的時代就要來了”。
那這是真的嗎?
別著急!我們慢慢看
公攤依然在
2月23日，央視新聞官方微信公號發文澄清“《住宅項目規范(征求意見稿)》只是個技術規范”，該文表示——
這一規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位，與住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算并無直接關系，與物業費、取暖費以何標準收取也無直接關系。
該文表示，商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規范性文件，《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，“怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢?”
查閱我國現行的《商品房銷售管理辦法》可知：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
《商品房銷售管理辦法》還指出：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。
換句話說，從交易過程來說，開發商和購房者按照套內面積來交易，和《住宅項目規范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實并沒有沖突。
而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。
所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。
如果“告別公攤”，房價會怎樣?
除了對“公攤面積是否還存在”的爭論，房價是否會因以套內使用面積進行交易而上漲，也是一大關注熱點。
有人稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發商忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量，甚至進一步推高房價。
新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報道指出，國外成熟的經驗表明，在市場經濟中，如果開發商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應。為了生存和獲利，開發商更理性的選擇，是根據市場需要造出更好的房子。
報道稱，至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。
那么，按套內面積計價是否能減少購房成本呢?
專家解讀：
是否套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
另外專家還表明：
1、這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
2、從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
3、套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發商而言減少了灰色利益。
4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。
5、從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。
此前入市項目如何銜接?
專家稱，此次規范如果實施，需要考慮歷史遺留問題。以前稅費、物業費、供暖費等都是按照建筑面積來約定，如何銜接，需要具體細則。
還有專家認為，此次住建部征求意見的為工程建設規范，住宅項目建設、使用和維護必須遵守該規范。除此之外，稅費、物業費等，不屬于該規范管理范圍。
此次征求意見稿是一項工程建設標準規范，工程規范是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。
換句話說，這是一個針對工程建設方面的標準規范，約束的主要是工程建設方面。大家更關注的是住宅交易和后期物業費、取暖費等，都有各自的法律、法規和規范性文件，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等，物業方面有《物業管理條例》等。
不少專家認為這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
《規范》還有以下幾點值得關注：
城鎮新建住宅建筑應全裝修交付
本次《規范》中擬規定，城鎮新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合下列規定：
戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成;
給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位;
供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規劃配套設施應具備使用條件;
消防設施應完好，消防通道應暢通。
四層樓以上應安裝電梯
《規范》也對電梯作了要求，四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。
每個設置電梯的居住單元應至少設有一臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于1.5米×1.6米，轎廂門凈寬不應小于0.9米;十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于兩臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于一臺。
房屋最小22平方米
《規范》還對房屋布局做出了要求，由臥室、起居室、廚房和衛生間等組成的套型，其使用面積不應小于30平方米;由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的套型(開間)，其使用面積不應小于22平方米。
臥室的使用面積上，雙人臥室使用面積不應小于9平方米;單人臥室使用面積不應小于5平方米;兼起居的臥室使用面積不應小于12平方米。
起居室使用面積不應小于10平方米。廚房的使用面積不應小于3.5平方米。
每套住宅應至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛生設備。當三件衛生器具集中設置在同一衛生間時，其使用面積不應小于2.2平方米。
住宅建筑設計工作年限
在年限方面，《規范》規定，住宅建筑設計工作年限應符合以下規定：結構設計使用年限不低于50年，地下室防水不低于結構設計工作年限。
我們期待接下來可以更加明晰化公攤面積的計算準則
也讓大家買房更加安心。
不過小編要再次強調
本次的規定其實對購房人買房沒啥影響
房子的總價實際上并不受規定影響而改變。
