發(fā)改委：放開(kāi)大部分城市落戶限制

 

來(lái)源：北京商報(bào)

 

　　今年2月初正逢春節(jié)長(zhǎng)假，各地樓市的成交量自然會(huì)受到不小影響。而春節(jié)過(guò)后，各地樓市便會(huì)逐漸步入正軌。春節(jié)剛過(guò)，常州、海口、西安、南京、深圳等5個(gè)城市便出臺(tái)人才引進(jìn)新政，使得“人才大戰(zhàn)”驟然升級(jí)。與此同時(shí)，隨著去年底以來(lái)菏澤、珠海等城市相關(guān)調(diào)控松綁，關(guān)于"樓市回暖”的聲音也開(kāi)始出現(xiàn)。

 

　　當(dāng)下各地樓市的真實(shí)情況是什么?熱點(diǎn)城市的表現(xiàn)往往很有代表性。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴廣州、南京、重慶等熱點(diǎn)城市，就這些城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)查，以期為讀者展示當(dāng)前樓市最真實(shí)的表現(xiàn)。

 

　　隨著去年底以來(lái)菏澤、珠海、廣州等地樓市調(diào)控陸續(xù)松綁，關(guān)于“樓市回暖信號(hào)來(lái)了”的聲音不絕于耳。春節(jié)剛過(guò)，常州、海口、西安、南京、深圳等5個(gè)城市便出臺(tái)人才引進(jìn)新政，其中4城降低了落戶門(mén)檻。

 

　　而記者的微信朋友圈近來(lái)也十分熱鬧，不少地產(chǎn)營(yíng)銷人紛紛轉(zhuǎn)發(fā)起了各類樓市最新信息，雖然這些信息來(lái)源各異，但主題很鮮明——“樓市回暖”。

 

　　值得注意的是，“南京社保門(mén)檻降低，釋放大量購(gòu)房需求”“南京6個(gè)板塊突破限價(jià)”等信息最為吸引眼球。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南京樓市實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些樓盤(pán)的備案價(jià)緊貼區(qū)域限價(jià)，部分房源甚至突破區(qū)域限價(jià)。與去年下半年的“冰凍”行情對(duì)比，南京樓市節(jié)后“溫暖”開(kāi)局。

 

　　突破限價(jià)與日光盤(pán)再現(xiàn)

 

　　2月18日，南京迎來(lái)春節(jié)后首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。當(dāng)日晚間，位于南京市雨花臺(tái)區(qū)城南板塊的“中海城南公館”項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)。記者了解到，該樓盤(pán)此次共推出142套精裝房源，有536組客戶登記報(bào)名，中簽率26%。最終，不到1個(gè)半小時(shí)，上述142套房源全部售罄，并成為2019年南京樓市首個(gè)“日光盤(pán)”。

 

　　記者注意到，南京主城區(qū)上一次出現(xiàn)“日光盤(pán)”還是2個(gè)月前。不過(guò)值得關(guān)注的是，與“日光盤(pán)”相比，上述樓盤(pán)的備案價(jià)格耐人尋味。

 

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前上述樓盤(pán)所在的城南板塊，一手商品住宅限價(jià)在35000元/平方米左右。不過(guò)，根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng)信息，上述樓盤(pán)此次推出的4棟多層和小高層房源，備案均價(jià)在36037元~38842元/平方米，雖然也有部分房源的備案價(jià)未超過(guò)35000元/平方米的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)房源均超過(guò)限價(jià)，最高單價(jià)甚至達(dá)到39928元/平方米。

 

　　不過(guò)，由于上述房源為精裝修交付，裝修備案價(jià)格在3500元/平方米左右。即便剔除裝修價(jià)格因素，仍有一棟樓的房源備案均價(jià)超過(guò)35000元/平方米的限價(jià)水平。

 

　　中海城南公館的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)限價(jià)松動(dòng)并不否認(rèn)，其告訴記者：“放開(kāi)了限價(jià)。”

 

　　對(duì)于“放開(kāi)限價(jià)”的原因，“一方面是物價(jià)的上漲，另一方面對(duì)土拍、賣(mài)地是好事”。該置業(yè)顧問(wèn)向記者解釋道：“像我們周邊有幾塊空地，如果起拍價(jià)格很高，又限制這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，那開(kāi)發(fā)商也不愿意來(lái)拿地。”

 

　　記者在該項(xiàng)目營(yíng)銷中心也看到，開(kāi)發(fā)商在沙盤(pán)旁貼出了一張說(shuō)明，“本次開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格符合相關(guān)規(guī)定”“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天折后價(jià)，小高層大部分房源成交價(jià)格為33000元~35500元/平方米，洋房大部分房源成交價(jià)格范圍為35500元~38000元/平方米”“部分房源由于位置優(yōu)越，成交價(jià)格高于上述范圍”。

 

　　而在與上述樓盤(pán)僅一站地鐵之隔的禹洲嘉薈星島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一名置業(yè)顧問(wèn)也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“最近限價(jià)政策在放松，很多樓盤(pán)都突破了。區(qū)域限價(jià)35000元/平方米，我們和中海都突破了限價(jià)。”

 

　　不過(guò)值得注意的是，雖然上述兩個(gè)樓盤(pán)都突破限價(jià)，但記者從置業(yè)顧問(wèn)處獲悉，目前項(xiàng)目均有3%左右的優(yōu)惠。

 

　　盡管突破限價(jià)，但中海城南公館在當(dāng)日的開(kāi)盤(pán)中依然“日光”。

 

　　是否意味著樓市調(diào)控放開(kāi)

 

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了上述位于雨花臺(tái)區(qū)的部分樓盤(pán)突破限價(jià)外，實(shí)際上從去年下半年至今，南京就有多個(gè)板塊的新房銷售價(jià)超過(guò)區(qū)域限價(jià)。

 

　　如仙林湖板塊的高科紫薇堂，于1月底領(lǐng)取銷售許可證，96套精裝交付的平墅價(jià)格在37495元~42011元/平方米，5套毛坯交付的合院別墅價(jià)格在43748元~46734元/平方米，突破了區(qū)域30000元/平方米的限價(jià)。

 

　　又如位于秦淮區(qū)的萬(wàn)科安品園舍，于去年8月份拿到銷售許可證，38套毛坯房源銷許均價(jià)在54273元~61252元/平方米，最貴的一套房源單價(jià)達(dá)到62671元/平方米，突破區(qū)域45000元/平方米的限價(jià)。

 

　　……

 

　　此外，南京在2月15日修訂《南京市積分落戶實(shí)施辦法》，特別是將申請(qǐng)條件中“近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”調(diào)整為“累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于24個(gè)月”，并取消落戶指標(biāo)限制。此舉也被認(rèn)為是進(jìn)一步降低落戶門(mén)檻。

 

　　多個(gè)樓盤(pán)突破區(qū)域限價(jià)，以及人才落戶門(mén)檻降低，是否意味著南京的房地產(chǎn)調(diào)控放開(kāi)?樓市會(huì)出現(xiàn)回暖?

 

　　“調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)，會(huì)放松但不會(huì)放開(kāi)，樓市將回溫但不會(huì)回暖，樓市進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降低入戶門(mén)檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。市場(chǎng)下行時(shí)放松高端盤(pán)價(jià)格、房貸利率下調(diào)等政策，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)，都會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)回溫。

 

　　不過(guò)歐陽(yáng)捷同時(shí)認(rèn)為，“房住不炒”仍是長(zhǎng)期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開(kāi)，調(diào)控也不會(huì)退出。

 

　　記者在中海南城公館營(yíng)銷中心走訪時(shí)就看到，雖然該樓盤(pán)一期項(xiàng)目認(rèn)籌登記已經(jīng)截止，但仍有人前來(lái)看房咨詢。

 

　　“目前周邊不少區(qū)域在拆遷，也只有我們這一個(gè)項(xiàng)目在售。”上述樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“下一期產(chǎn)品會(huì)在8月份左右推出，具體價(jià)格還要根據(jù)到時(shí)候的市場(chǎng)需求來(lái)定。”

 

　　而多家中介門(mén)店的置業(yè)顧問(wèn)也向記者表示：“節(jié)后來(lái)店咨詢和帶看的客戶比之前多了一些。”

 

　　不過(guò)根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，1月份南京商品住宅成交面積75.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降32%。

 

　　“突破限價(jià)、降低落戶門(mén)檻，調(diào)控政策在樓市降溫時(shí)出現(xiàn)預(yù)調(diào)微調(diào)，并不意味著調(diào)控政策將在短期內(nèi)放開(kāi)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限價(jià)的松動(dòng)，也有助于緩解開(kāi)發(fā)商因成本壓力而“減配”所帶來(lái)的不穩(wěn)定因素。

 

　　“在市場(chǎng)下行期，一些城市的限價(jià)政策已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)。突破限價(jià)，只是政府把主動(dòng)權(quán)交給企業(yè)和市場(chǎng)，但最終項(xiàng)目能不能賣(mài)得掉，還是要看價(jià)格、產(chǎn)品能不能被市場(chǎng)接受。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也向記者表示，預(yù)計(jì)未來(lái)3到4個(gè)季度，市場(chǎng)將延續(xù)目前的下行趨勢(shì)。

 

　　而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在咨詢南京市民熱線12345時(shí)，對(duì)方也明確表示：“目前商品住宅限價(jià)沒(méi)有放開(kāi)。”

 

　　高地價(jià)項(xiàng)目如何突圍

 

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述突破限價(jià)的項(xiàng)目，要么是前兩年拿的高價(jià)地塊，要么定位為高端產(chǎn)品。

 

　　如突破區(qū)域限價(jià)的仙林湖板塊的高科紫薇堂項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商南京高科置業(yè)在2015年11月27日以總價(jià)10.4億元、溢價(jià)率88%、樓面價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米競(jìng)得該項(xiàng)目用地時(shí)，也是彼時(shí)仙林湖的“地王”。信息顯示，地塊出讓面積4.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約5萬(wàn)平方米。

 

　　再如秦淮區(qū)的萬(wàn)科安品園舍，雖不是“地王”項(xiàng)目，但定位為高端別墅類產(chǎn)品，門(mén)檻也較高，最便宜的一套總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元。

 

　　而同樣突破區(qū)域限價(jià)的中海城南公館項(xiàng)目，由中海地產(chǎn)于2017年9月20日，以總價(jià)43.2億元、溢價(jià)率27%競(jìng)得。雖然溢價(jià)率不高，但要求現(xiàn)房銷售。

 

　　此外，目前的南京單價(jià)“地王”——位于建鄴區(qū)河西南板塊的葛洲壩中國(guó)府將于今年上市，其未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)飽受關(guān)注。據(jù)悉，2016年5月，葛洲壩以總價(jià)32.8億元、溢價(jià)率110%、樓面價(jià)約4.52萬(wàn)元/平方米競(jìng)得該地塊，刷新了南京樓面單價(jià)“地王”紀(jì)錄，不僅遠(yuǎn)超地塊所在的河西南板塊3.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，也超過(guò)整個(gè)河西區(qū)域最高4.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)。

 

　　“我們拿地的價(jià)格比較高，因?yàn)橄迌r(jià)，周邊樓盤(pán)的價(jià)格比較低，目前我們的價(jià)格還沒(méi)有出來(lái)，大概在6、7月份會(huì)開(kāi)盤(pán)。”葛洲壩中國(guó)府的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“不過(guò)我們最小的戶型190平方米，(售價(jià))應(yīng)該會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)元。”

 

　　在市場(chǎng)降溫的大環(huán)境下，高地價(jià)和高端項(xiàng)目接連上市，又如何實(shí)現(xiàn)突圍呢?

 

　　“房企近兩年拿的地王項(xiàng)目，要么平價(jià)出貨回籠資金，要么繼續(xù)觀望等待市場(chǎng)回暖。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對(duì)這些地王項(xiàng)目，一些全國(guó)性布局、資金實(shí)力強(qiáng)的大中型開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)其他項(xiàng)目的收益來(lái)平滑風(fēng)險(xiǎn);但一些小開(kāi)發(fā)商可能就吃不消，會(huì)面臨較大的資金壓力，需要考慮通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行2月21日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》明確主要目標(biāo)，到2022年，都市圈同城化取得明顯進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施一體化程度大幅提高，阻礙生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的行政壁壘和體制機(jī)制障礙基本消除，成本分擔(dān)和利益共享機(jī)制更加完善，梯次形成若干空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補(bǔ)、要素流動(dòng)有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)調(diào)、交通往來(lái)順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈。到2035年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

 

　　據(jù)了解，城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)。都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。近年來(lái)，都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，但城市間交通一體化水平不高、分工協(xié)作不夠、低水平同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、協(xié)同發(fā)展體制機(jī)制不健全等問(wèn)題依然突出。

 

　　為此，《意見(jiàn)》提出，要放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進(jìn)本地人口和外來(lái)人口市民化，促進(jìn)人口有序流動(dòng)、合理分布和社會(huì)融合。推動(dòng)人力資源信息共享、公共就業(yè)服務(wù)平臺(tái)共建。

 

　　此外，要構(gòu)建都市圈一體化發(fā)展機(jī)制，加快構(gòu)建都市圈協(xié)商合作、規(guī)劃協(xié)調(diào)、政策協(xié)同、社會(huì)參與等機(jī)制，凝神聚力推進(jìn)都市圈建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)落地。其中，在強(qiáng)化政策協(xié)同機(jī)制方面，積極構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機(jī)制和征管協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)城市間稅收優(yōu)惠政策協(xié)調(diào)。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與都市圈建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強(qiáng)化城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策協(xié)同。聯(lián)合開(kāi)發(fā)。”

 

　　不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策已很?chē)?yán)厲，房貸利率也處于高位，政策見(jiàn)頂?shù)穆曇粼絹?lái)越多，部分城市政策出現(xiàn)微調(diào)，“地王項(xiàng)目的壓力或許會(huì)有所減輕，但產(chǎn)品和價(jià)格，仍是地王項(xiàng)目脫困的關(guān)鍵”。

 

　　而張宏偉也認(rèn)為，產(chǎn)品和價(jià)格依然是高價(jià)地項(xiàng)目突圍的關(guān)鍵。“高價(jià)地項(xiàng)目會(huì)不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)松動(dòng)而解套，最終還是要看市場(chǎng)大行情，以及產(chǎn)品、價(jià)格能不能被市場(chǎng)接受。”張宏偉說(shuō)。