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2014年上半年房地產五大最政策
2014年上半年，房地產市場政策面風生水起，繼“兩會”上中央提出“分類調控”后，地方政府紛紛自主出臺調整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面；對于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求。總體來說，“微刺激”、“雙向調控”將成常態，政府大規模刺激措施或者全面降準這種大力度措施出臺的可能性不大，而地方政府自主多樣化“救市“手段數量和力度將加大。
以下分享上半年中國房地產五大“最政策”。
最“迫切”的政策——限購松綁
國家統計局近日發布的數據顯示，1-5月全國房地產開發投資同比增速較前4個月回落1.7個百分點，創57個月新低紀錄。同時，房地產銷售面積也同比下降。在房地產市場承壓下行的背景下，一些三四線城市面對高企的庫存已經悄然開始微調限購政策。緣起于2009年、2010年左右抑制投機需求的限購政策是否仍有持續的必要，近期也引起討論。
業界認為，多個地方頻頻試水放松限購，已經證明地方的急切性。而限購放松和中央“分類調控”、讓市場在資源配置中發揮決定性作用并不違背。中國房地產業協會一位資深人士不久前也談到，限價、限購等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向。
終于，經過一番可笑的試探之后，呼和浩特市成為了第一個公開放開限購的城市。對此，呼和浩特市房地產開發監督管理處處長冀罕鋼說：“市場需要限購，我們及時落實國家相關部委的通知，市場不需要限購，我們也應及時做好引導工作，以便推動房地產市場健康發展，讓群眾走出誤區。”
7月2日，一份署名為濟南市城鄉建設委員會的《關于對我市商品房限購政策進行調整的請示》文件從網上傳出。文件建議濟南全市解除新建商品住房與存量住房的限購，濟南市領導已簽字批閱：同意城鄉建委建議，加強后續管理，防止大起大落。當日晚間，濟南市城鄉建設委員會網站對此消息進行了回應。我市擬對現行房地產市場調控政策進行調整。為促進濟南市房地產市場健康穩定發展，我市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法，待確定后實施。
如果兩個城市均沒有受到上面的批評，那么用不了多久，陸續的會有大批銷售不暢的城市加入放開限購的大軍，有人甚至預計，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。
點評：樓市下行幾成定局，房地產業現在處于一個前期調控政策的消化期，一些房價已經顯露理性回歸勢頭的城市，調控政策松動一些又何妨？
最“忌憚”的政策——房產稅
日前，財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告2013年中央決算時指出，下一步將配合做好房產稅立法相關工作。結合6月份國土部正式啟動不動產登記信息平臺建設的研究和設計工作，加上國家有關部門也已經明確全國住房信息聯網將在2020年前完成。業內預測，房產稅的推進在最近一兩年將會有大動作。
其實，房產稅早已在上海和重慶兩個大型城市試點，不過根據房產稅開征最新消息顯示，房產稅在這兩個城市試點的三年時間里，其成效可以說微乎其微。其實在上海和重慶試點的房產稅并不是完整的，因為存量房沒有征稅，它可是最應該征稅的。大家都期盼著房產稅開征后炒房客和房叔、房嬸們手里的房子能被迫出手，以增大市場供應達到拉低房價的作用，倘若房地產泡沫繼續膨脹，那房產稅也將失去意義。
最新消息顯示，備受關注的《不動產登記條例》將于年內完成立法。而伴隨著《條例》的推進，與之相關的房產稅試點擴圍的準備工作也開始啟動。針對近日有媒體稱全國人大、財政部、國家稅務總局等正就房產稅展開密集調研的話題，國家稅務總局的一位內部人士表示“的確有這回事，但不便透露具體細節”。事實上，在今年國土部不動產登記局掛牌后，就有專家認為，“不動產統一登記能為征收房產稅提供幫助”。而財政部財政科學研究所所長賈康也認為，房產稅改革大方向已定，與之呼應的正是不動產登記的推進。而最近部委關于“個人住房房產稅改革試點范圍”的表態，也被專家解讀為房產稅試點將擴圍。
點評：房產既和土地財政相關，也和民眾的公共福利相關，問題混雜不清。在稅收目標不夠清晰、土地國有化等情況下，房產稅開征在執行中可能會遇到一些意想不到的困難，但開征房產稅是大勢所趨。
最“爭議”的政策——以房養老
去年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點，并由保監會作為此項工作的牽頭部門。但此后，不僅業內對其可行性爭論不已，公眾更是以較為激烈的態度來談論這一話題。
近日，保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，宣布從7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四地正式開展為期兩年的試點，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。在保險公司試點資格方面，保監會表示需滿足7個條件，如已開業滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。保監會相關負責人表示，試點通過保險以房養老，意在給有意愿、有需求的老年人提供一種自愿選擇和金融工具，帶有市場化的性質，并不意味政府“不管養老”。目前，國內外都缺乏相關的經驗，保險公司對此態度謹慎。推出產品和試點，只是為完善第三支柱體系提供選擇的機會和可能。
今年3月，在參與人數眾多的微博話題討論組里，有超過4000名網友參與了“以房養老”的接受度調查，其中有超過67.9%的網民對“以房養老”的態度為“無法接受”。他們認為，一方面是“以房養老”不太適用于當前的現狀，如無法評估未來的房價；另一方面，在中國人傳統觀念里，將自己居住多年的房產抵押出去，無法留給子女，這樣的現實難以接受。
事實上，除了中國人對這種養老模式較低的接受程度外，保險公司對這個“新事物”也多持觀望態度。第一個擔心就是房價下跌、抵押物會縮水；第二個擔心是中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三個擔心是房屋產權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有一個風險是通脹風險。保險公司面臨的具體操作問題的確相當復雜。
點評：緩解獨生子女一代壓力、將不動產變身可支配財產，增加老人積蓄……“以房養老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。首先，以房養老是一個小眾的商業養老產品，不是所有老年人都適合；其次，以房養老模式要發展必須依靠國家的政策支持和大量資金的介入，僅靠商業運營難以發展起來；最后，由于未來房價走勢不明朗，以房養老的模式有待進一步觀察。
最“坑爹”的政策——學區房與小學、初中劃片入學
這是一個讓中國家長焦慮的詞，也是一個在樓市堪稱傳奇的詞，無論樓市如何變幻莫測，它似乎始終“堅挺不倒”，這就是“學區房”。2014年2月，教育部發布了《關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》和《關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》，要求北京、上海等19個重點大城市做好義務教育免試就近入學工作，并列出小學和初中劃片就近入學的時間表和具體指標。消息一出，引發了全社會特別是學生家長們的高度關注。
近兩年，有關天價學區房的報道屢見不鮮。最近，有消息稱，學區房價格最高已經達到了30萬元一平米的天價！報道中提到的30萬元一平米的學區房位于北京市西城區新文化街，這個地區是網傳北京市重點小學排名第一的北京第二實驗小學所在地。同樣地段，非實驗二小學區房的樓房價格只有六七萬元左右。
學區房價格一路上漲，這是近來各地一系列意圖促進教育公平的政策的另一個“成果”。家長為此苦不堪言。眾所周知，在基礎教育階段，很多人為了孩子能夠得到更優質的教育資源，不惜采取各種手段。從教改新政的政策意圖來看，一個重要的目標就是要革除積弊，推進教育公平。包括小學就近入學、小升初多校劃片入學、取消“共建生”等政策，即是希望能在最大程度上減少乃至杜絕“條子生”、“票子生”。
當然，短期內很多人一窩蜂地購買學區房導致房價畸形上漲，這是應該需要注意的現象。對此，有些地方政府出臺了相應的政策，比如入學不僅看房屋產權，還需具備一定的購買年限。通過這些限制手段來避免一窩蜂買學區房的現象。不過，這些舉措，同學區政策一樣，都是短時間內教育資源無法實現均勻分配背景下的權宜之計。
點評：學區房價格普遍偏高，購置學區房需有一定經濟實力，對很多家庭來說，這是不小的經濟負擔。“孟母們”在為孩子選擇學區房時，首先要做理性的考量，最好的未必適合孩子，適合孩子的才是最好的。其次，在購買學區房前，要注意所購房源是否能劃入理想學校的招生區域范圍。購房前應到區教育局查詢清楚招生政策，留意各名校近幾年來的招生范圍。同時，還要注意戶口的遷移問題，大部分的情況下，入讀小學與房產證和戶口掛鉤。最后，家長在提前做好功課了解房源信息后，還要做好周密考察，謹慎防范風險。
最“無奈”的政策——整治“群租房”
