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百年基業(yè) 質量為本
房產證沒用了？將引發(fā)樓市5大深刻變化
【明源君說】統(tǒng)一不動產登記簿證問世，意義十分重大，也必然帶來一系列的影響，譬如為房地產稅的征收起到基礎性作用，推動遺產稅、物權保護等一攬子制度改革。
不久前，不動產登記還是一件比較遙遠的事情，然而，自3月1日起，它真的要開始實施了。而根據中國國土資源部官方微博發(fā)布的消息，不動產登記簿證樣式于2月26日正式公布。
作為物權法明確要求的內容，不動產登記核心載體的登記簿由登記機構管理；證書是權利人享有的法定憑證，由權利人持有。統(tǒng)一不動產登記簿證問世，意義十分重大，也必然帶來一系列的影響，譬如為房地產稅的征收起到基礎性作用，推動遺產稅、物權保護等一攬子制度改革。下面，明源君為你一一詳細解讀。
一、不動產證將促進交易透明化
根據國土部不動產登記工作第三次部際聯席會議的部署，全國已完成職責整合及機構建設的地區(qū)將盡快頒布統(tǒng)一的登記簿冊和證書，力爭今年底全面頒發(fā)新證書。首批淘汰房產證的工作將在廣州、成都、青島、杭州、廈門、濟南、武漢等15個城市提前開展。
根據公開的信息，新的“不動產權證”比現在居民手握的“房產證”內容更詳細（詳見表1）。
表1 不動產證和房產證的對比
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不動產證 |
房產證 |
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外頁內容 |
除了中華人民共和國不動產權證外，在其右上角寫有不動產登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型；
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只有中華人民共和國房屋所有產權證，并無其它內容； |
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內頁內容 |
規(guī)定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。
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包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。 |
通過對比可以發(fā)現，“不動產證”比“房產證”產權內容更詳細：
（1）、日期和價格明確記載：“不動產證”對使用年限進行了明確規(guī)定“起和止日期”和房屋取得價格，有效保護不動產權利人的合法財產權，讓交易透明化、明確化和增加安全性。“房產證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規(guī)避態(tài)度。未來政府的稅基將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產稅的二次分配將更加明顯，房產稅將很快全面落地。
（2）、70年后自動續(xù)期：不動產登記是和《物權法》一體的，《物權法》明確了土地使用權自動續(xù)期。
（3）、將來的“房本”上，也可以包括土地的使用權信息。比如房屋建筑面積多少，土地使用權分攤面積多少；甚至除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地使用面積圖幅。但土地確權公攤部分計算困難還在商討中，比如小區(qū)內幼兒園等公建面積就難以處理。
新版不動產證書
不動產登記證明樣本
二、不進行不動產登記，房子將無法買賣
房產證的具體淘汰流程：居民持有統(tǒng)一的簿冊證→持有納稅人識別號（很可能就是居民的個人身份證號碼）→換發(fā)不動產權利登記證→全民不動產聯網。
通過此舉，個人房產將納入到稅務征管部門的信息系統(tǒng)，之前未被信息化的房屋產權將被聯網信息化，同時一并進入稅收征管部門的系統(tǒng)，為房地產稅的征收奠定技術、數據、產權等基礎。
根據不動產登記局王廣華局長對媒體的說法，新證問世，舊證依舊有效，不受任何影響。新證按照不變不換的原則，不能要求當事人強制更換，以后房地產不變更、不交易，就不用換領新證。然而，如果新政實施后，要變更或者交易房地產就必須要換領新政。此前，國土部多次明確，不進行不動產登記，房子將無法買賣。
三、“小產權房”依然不會得到“洗白”
以前，不少關于房地產政策出臺后，大家都比較關心小產權房的問題。早在不動產登記條例制定階段，輿論認為，實行不動產登記后，“小產權房”可能藉此得到“洗白”，然而，這終究還是一個幻想。
據媒體報道，不動產登記局負責人強調，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現行法律法規(guī)明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產權房”不可能予以登記，這樣的念頭應該打消。
四、短期將致高端“二手房”拋售的增加
普通民眾對不動產登記條例寄予的最大期望之一是，該條例的實施，不僅保護普通民眾合法擁有的不動產產權，同時起到反腐的作用。推斷的邏輯是，通過不動產登記迫使貪腐分子吐出灰色甚至黑色房產，并且遏制其繼續(xù)通過不正當手段獲取多套房的行為。
顯然，民眾對該政策的期望過高了。國土資源部不動產登記中心副總登記師、產權登記處處長劉燕萍表示，只有權利人和利害相關人才能夠查詢信息；相關部門，如司法部門、司法機關需要查詢權利人的財產時是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。
然而，公開報道顯示，自從不動產登記條例醞釀以來，各地要求房源信息不能登記上網，只供門店咨詢購買的“神秘”業(yè)主均不同程度地增加。更為詭異的是，這類業(yè)主一般都只留下手機號碼，而不登記其他個人信息，房源總價比周邊平均售價低大約10%。這種神秘業(yè)主的身份，容易讓人陷入想象。這些“神秘”業(yè)主出售的大多為高端產品和大戶型。預計隨著不動產登記的開啟和加速，這種現象還會加劇。市場流通的加速，可能在局部區(qū)域導致供應增加，從而推動房價下行。
然而，需要指出的是，“拋售”不等于“甩賣”。因為，一般來說，“神秘”業(yè)主們持有的都是地段優(yōu)越、配套完善，具有投資持有價值的房產，下行的空間并不大。對于首套房置業(yè)者來說，為了避免被征稅及換房麻煩，若能力允許，最好一步到位買大戶型。
五、短期影響有限，中長期將有利于樓市
當然，不動產登記進入實操，房企和民眾最關心的還是房價是漲還是跌。
對此，早在2014年，SOHO中國董事長潘石屹在微博中就此政策評論道：這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。
不動產登記是實現住房所有權信息全國聯網，打造管理部門信息共享平臺的有效途徑;而這種統(tǒng)一的房產信息又是進行房產稅征收的基礎。而房產稅，是我國構建合理房價機制中的重要步驟。由于在前幾年房價快速上漲時期，我國出現了大量“一人多房”“投機囤房”的現象，因此，以不動產登記作為基礎的房產稅有望通過增加房產的持有成本，而迫使囤房者吐出房產，從而推動房價合理回歸。
從一般意義上來說，一個明確產權的積極信號，通過申報個人的不動產，可以明確產權邊界，及時消除潛在的產權糾紛。從公簿持有到地產契據登記再到地產權登記，英國不動產登記制度的曲折歷史就表明，建立一種系統(tǒng)性的明確產權的制度，可以促進產權交易，降低交易成本，避免產權不明晰的情況下更有市場勢力者占盡便宜的現象，從而促進經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定之間的平衡關系。
另外，進行不動產登記有利于消除各部分分塊管理而形成的“信息孤島”，從而讓國家對全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產的分布和產權情況進行了解，制定出更符合各地方實際狀況的具體政策。
明源君并不完全認同潘石屹的說法。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾表示，不動產登記制度的出臺對房價的影響沒有想象中那么大。因為不動產登記制度并不直接影響房價，只是以它為基礎的房產稅、遺產稅會影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產稅、遺產稅如何收繳也是未知數，因此，現在談不動產登記對房價的影響為時過早。
此外，李總理多次申明，希望中國樓市平穩(wěn)發(fā)展。2014年以來，政府政策頻發(fā)，不斷給疲軟的樓市打強心針。現在中國樓市依然面臨去庫存的考驗，不動產登記實操以后，對房企來說短期確實是“雪上加霜”。
但坊間傳聞，政府已做好相關政策儲備，以應對經濟持續(xù)下滑及房地產市場低迷。儲備政策包括降低購買二套房的首付比例，并考慮調整二手房交易營業(yè)稅的免征期限，由5年后免征恢復至2年后免征。由此前的給力政策或許可以預見，2015或將是政策頻發(fā)的一年，是政府調控市場的一年。在不動產登記棋至盤前之時，不動產證率先替換房產證，深入保護購房人權利，將促進交易的公開透明以及高效，能有效地降低交易成本，中長期對樓市則是一大利好。
