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百年基業(yè) 質(zhì)量為本
自貿(mào)區(qū)與城市——上海自貿(mào)區(qū)的試點經(jīng)驗
鄭州是中部的核心城市，中部崛起河南有很大責任，現(xiàn)在關(guān)鍵是要借鑒上海自貿(mào)區(qū)和天津、廣東、福建自貿(mào)區(qū)的經(jīng)驗，把自己的工作做好。條件成熟了，就水到渠成了。”——這是國務院副總理張高麗在今年的全國兩會上面對河南自貿(mào)區(qū)申建工作的回復。
鄭州自貿(mào)區(qū)的機遇以及國務院領(lǐng)導人的積極表態(tài)，似乎預示著河南自貿(mào)區(qū)的申請已經(jīng)水到渠成。
如果自貿(mào)區(qū)批復，將給城市發(fā)展帶來哪些影響？具體到房地產(chǎn)上又會釋放哪些正能量？是否會助推區(qū)域樓市的瘋漲？我們來看看“前輩”——上海自貿(mào)區(qū)帶來的啟示。
一、上海自貿(mào)區(qū)，釋放政策紅利
上海自貿(mào)區(qū)概況
圖一：上海自貿(mào)區(qū)發(fā)展歷程
圖二：上海自貿(mào)區(qū)規(guī)劃
從2013年8月22日的批審到2014年12月12的擴容，目前上海自貿(mào)區(qū)面積已從28.78平方公里擴大到120.72平方公里。
這不僅是自貿(mào)區(qū)功能多元化的完善，更是上海自貿(mào)區(qū)改革試點經(jīng)驗的推廣，同時達到自貿(mào)區(qū)制度創(chuàng)新功能檢驗目的。
從長遠看，上海自貿(mào)區(qū)的戰(zhàn)略功能是立足長江經(jīng)濟帶，定位于金融業(yè)發(fā)展，在貿(mào)易便利化、投資自由化等方面積累可復制經(jīng)驗；逐步完善負面清單與事后監(jiān)管制度，提高外資進入效率及利用率。
創(chuàng)新是上海自貿(mào)區(qū)最大的紅利
【制度創(chuàng)新】“法無禁止即可為”的思維方式
【政策創(chuàng)新】上海自貿(mào)區(qū)將在金融、貿(mào)易、管理、稅收等方面進行政策創(chuàng)新
二、自貿(mào)區(qū)成為城市發(fā)展新引擎
上海自貿(mào)區(qū)的建立，將增加上海的金融貿(mào)易業(yè)務，進一步推進上海中心建設，努力打造上海全球中心的地位，使城市集中度更加集中。
三、自貿(mào)區(qū)對房地產(chǎn)市場的影響
中國（上海）自貿(mào)區(qū)作為“試驗田”，2013年7月宣布啟動，建立初衷在于擴大投資、貿(mào)易、金融等領(lǐng)域的開放水平，但這一“新概念“卻迅速地催熱了周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場。
圖：自貿(mào)區(qū)對于經(jīng)濟與房地產(chǎn)的影響
投資方面：降低融資成本，推動投資
土地市場：供需矛盾加大，激發(fā)地價持續(xù)上漲
由于自貿(mào)區(qū)政策的利好，會帶動板塊內(nèi)及周邊土地需求量的猛增，但是，土地資源的有限性勢必滿足不了所有企業(yè)的需求，這將引起自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)及周邊土地價值的持續(xù)上漲。
如圖所示，在上海自貿(mào)區(qū)正式掛牌(2013年8月)之后的一年左右時間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)土地成交量顯著增長，同時地塊成交出現(xiàn)大幅溢價的情況。
商辦、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來先機：短期量價齊升，長期回歸常態(tài)
自貿(mào)區(qū)憑借自身的資源、政策優(yōu)勢吸引大量企業(yè)入駐，短期內(nèi)會帶來旺盛的商辦、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。自貿(mào)區(qū)及周邊商業(yè)地產(chǎn)會迎來先機，比如物流基地、商務辦公等等。
隨著更多類型的公司進入自貿(mào)區(qū)，區(qū)內(nèi)企業(yè)向研發(fā)和總部型企業(yè)升級換代，園區(qū)的物業(yè)類型也越來越多升級為容積率和價值更高的研發(fā)辦公樓和商業(yè)樓宇。
以臨港新城為例：自貿(mào)區(qū)獲批（2013.8）后辦公市場呈現(xiàn)量價齊升的情況，持續(xù)時間大約一年，之后回歸常態(tài)。
受自貿(mào)區(qū)設立影響:住宅市場具備一定的升值潛力
從住宅市場來看，龐大的企業(yè)入駐，帶來大量從業(yè)人員落戶，對住宅市場形成潛在有效需求，表現(xiàn)為一種長期影響。
一方面，住宅市場相對于商業(yè)市場來說，存在一定的滯后性，人口導入、產(chǎn)業(yè)拉動帶動收入提高均有一個過程，且人口集聚也需要一定時間才可發(fā)揮效用。
另一方面，區(qū)內(nèi)相關(guān)配套尚未發(fā)展成熟，大多處于規(guī)劃期內(nèi)，醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套資源發(fā)展尚待時日，短期內(nèi)也影響了大規(guī)模人口入駐，從而不利于住宅市場迅速爆發(fā)。
但從長期來看，自貿(mào)區(qū)的發(fā)展一定能帶動區(qū)域內(nèi)人口增加，也會拉動區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展，加速區(qū)域發(fā)展和提升。
以臨港新城為例：自貿(mào)區(qū)獲批（2013.8）后住宅市場呈現(xiàn)量價齊升的情況，持續(xù)時間大約一年，之后回歸常態(tài)。
價格影響：未來價格上漲已成大勢
受自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚需求、不斷導入的影響，都會為自貿(mào)區(qū)內(nèi)的商辦、住宅市場帶來新的發(fā)展機遇。
一手房方面，土地出讓金爆發(fā)式的增長勢頭依然強烈，推動商品房價格攀升；而開發(fā)商預期看漲心理，以及媒體預熱炒作，也在一定程度上加速了區(qū)內(nèi)房價快速上漲趨勢。
二手房方面，隨著自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的提高, 區(qū)內(nèi)經(jīng)濟繁榮將有利于園區(qū)物業(yè)增值和租金上漲；加之部分房東“惜售”心態(tài)，坐等區(qū)內(nèi)物業(yè)升值、“看漲不看跌”，也成為區(qū)內(nèi)房價大幅上漲推手，今后自貿(mào)區(qū)乃至上海全區(qū)房價的上漲已在預料之中。
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