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7月房地產(chǎn)點評：銷售繼續(xù)回暖 投資增速現(xiàn)企穩(wěn)跡象
一、7月房地產(chǎn)市場走勢綜述
2015年7月，全國房地產(chǎn)市場運延續(xù)此前的回升態(tài)勢，銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但其余各項指標增速仍未明顯企穩(wěn)，投資增速繼續(xù)小幅回落，新開工面積和土地購置面積降幅仍然較大。
從各項指標實際增速與此前預測增速相比看，房地產(chǎn)投資、個人按揭貸款、竣工面積、土地購置面積等指標增速好于此前預期外，特別是是個人按揭貸款增速增長較快，表明此前降息以及住房貸款政策調(diào)整對市場的影響正在發(fā)揮作用。其余指標增速則不及此前預期，這表明市場整體回暖的動力仍不牢固，銷售持續(xù)增長的后勁不足，企業(yè)對市場前景仍不樂觀，導致新開工面積增速在7月出現(xiàn)明顯下滑。
表1 2015年1-7月房地產(chǎn)市場主要指標實際值與預測情況對比
從7月各主要指標的增速來看，在5項主要指標中有2項指標出現(xiàn)負增長，分別是商品房新開工面積和土地購置面積，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和商品房銷售面積兩項指標增速繼續(xù)加快，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持增長，但增速回落。從本月主要指標增速與上月指標增速的變化情況上來看，有3項指標出現(xiàn)上升，包括房地產(chǎn)企業(yè)資金來源、銷售面積、土地購置面積，其中銷售面積增速提升最快，較上月提高2.2個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資指標則繼續(xù)保持回落，較上月回落0.3個百分點，回落幅度持續(xù)縮小。
2013年2月-2015年7月房地產(chǎn)主要指標增速變化情況（累計增速）
1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度放緩
2015年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比增長4.3%，與上月相比增速回落0.3個百分點。其中，商品住宅完成投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點。
7月份當月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8607億元，同比增長2.9%，增幅比上月減慢0.5個百分點。其中，住宅完成投資5874億元，同比增長3.5%，增幅比上月提高0.7個百分點。
2．當月資金來源增速收窄
2015年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達69301億元，同比微漲0.5%，增幅比上月回升0.4個百分點。其中，其他資金增長最快，實現(xiàn)28840億元，增長4.7%；利用外資最慢，下降24.5%。在其他資金來源中，個人按揭貸款實現(xiàn)8608億元，同比增長12.5%。
7月份當月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源新增10353億元，同比上漲2.8%，增速比上月減慢3.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款新增1684億元，下降7.4%，增速比上月減慢16.6個百分點；個人按揭貸款新增1445億元，同比增長26.9%，增速較上月減慢8.9個百分點。
3．土地購置和新開工面積延續(xù)下滑趨勢
2015年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為12113萬平方米，同比下降32.0%，漲幅與上年同期相比回落27.3個百分點。7月份當月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為2313平方米，同比下降23.3%，降幅較上月提高18.8個百分點。
2015年1-7月，全國商品房新開工面積為81731萬平方米，下降16.8%，與上年同期相比，增速回落4.0個百分點。其中，商品住宅新開工面積為56684萬平方米，下降17.9%。
7月份當月，商品房新開工面積為14252萬平方米，下降21.3%，增速較上月回落6.2個百分點。其中，商品住宅新開工面積為9793萬平方米，下降21.0%，增速較上月回落4.8個百分點；辦公樓新開工面積為607萬平方米，下降21.4%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為2109萬平方米，下降18.4%。
4．市場銷售面積增速穩(wěn)步上揚，待售面積增幅收窄
2015年1-7月，全國商品房累計銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月加快2.2個百分點。其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積53009萬平方米，同比增長6.9%,增速去上月加快2.4個百分點。
7月份當月，商品房銷售凈增9650萬平方米，同比上漲18.9%，增速較上月加快2.9個百分點。其中，商品住宅實現(xiàn)銷售8620萬平方米，增長21.3%，增速較上月加快3.2個百分點。
從銷售額上看，2015年1-7月商品房銷售額實現(xiàn)41171億元，同比上漲13.4%。其中，商品住宅實現(xiàn)銷售額34884億元，上漲16.8%。
從待售面積看，7月末全國商品房待售面積為66259萬平方米，比2015年6月增加521萬平方米，同比增長20.0%，增幅較上月回落0.8個百分點。其中，商品住宅待售面積為43055萬平方米，同比增長18.1%，增幅比上月下滑1.2個百分點。
二、未來房地產(chǎn)市場走勢研判
2015年7月，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)二季度的市場回暖態(tài)勢，銷售增速進一步回升,但回升幅度略低于預期。與此同時，投資增速繼續(xù)回落，但回落幅度有所收窄，投資出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，特別是商品住宅投資增速出現(xiàn)小幅回升，未來將帶動房地產(chǎn)投資回升。另外，土地購置意愿和房屋新開工面積降幅依然較大，表明企業(yè)對未來市場中長期趨勢仍不樂觀。
2015年二季度起，受一系列政策刺激影響，商品房銷售形勢開始出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，4月份起，房屋銷售面積當月增速出現(xiàn)正增長，隨后各月銷售增速不斷加快，7月份當月銷售增速高達18.9%，創(chuàng)2013年四季度以來新高。
對于房地產(chǎn)后市，我們判斷如下：
第一，銷售將繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，但增速會有所放緩。
第二，隨著銷售的回暖，投資增速將逐步企穩(wěn)回升。
第三，受中長期市場趨勢不樂觀影響，土地購置面積和新開工面積仍將保持負增長。
具體來看，我們運用模型預測如下：
表2 房地產(chǎn)開發(fā)主要指標及預測情況
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