關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見

　　省住房城鄉建設廳 省發展改革委

　　省國土資源廳 省財政廳 省地稅局

　　人行鄭州中心支行 河南銀監局

　　(2015年4月17日)

　　為貫徹落實國家穩定住房消費政策,支持居民自住和改善性住房需求,促進全省房地產市場平穩健康發展,現結合我省實際,提出如下意見。

　　一、積極引導住房消費

　　(一)支持居民自住和改善性住房需求。對貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的,銀行業金融機構執行首套房貸款政策;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,最低首付款比例不低于40%,在國家統一信貸政策基礎上,銀行業金融機構合理確定商業性個人住房貸款最低首付比例和利率水平。

　　銀行業金融機構應優先滿足購買首套房、首套改善性住房的貸款需求,提高貸款審批效率,縮短放款周期;在貸款合同簽訂時,應承諾放款日期,并在約定期限內放款。

　　本省地方法人金融機構對貸款購買首套房、首套改善性普通自住房的家庭,貸款利率原則上不高于貸款基準利率。

　　人行鄭州中心支行要會同河南銀監局、省住房城鄉建設廳研究制定進城農民購買首套自住房的信貸支持措施。

　　(二)支持房地產開發企業合理融資需求。銀行業金融機構在防范風險的前提下,要合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。對保障性住房項目和144平方米以下的普通商品住房項目,項目最低資本金按20%執行,其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金試點。房地產企業開發項目中配套建設停車場和養老地產項目,可按照《國家發展改革委辦公廳關于印發〈養老產業專項債券發行指引〉的通知》(發改辦財金〔2015〕817號)和《國家發展改革委辦公廳關于印發〈城市停車場建設專項債券發行指引〉的通知》(發改辦財金〔2015〕818號)要求發行專項建設債券。

　　鼓勵支持房地產信貸。各省轄市、縣(市)政府對積極支持保障性住房和房地產信貸的銀行,在住房公積金、住房維修資金存儲方面可優先予以支持。

　　(三)放寬住房公積金貸款條件。職工連續足額繳存住房公積金6個月以上(含6個月),可申請住房公積金個人住房貸款。繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房的,最低首付款比例為20%,最高貸款額度不低于當地建筑面積90平方米商品住房總房款的80%,還貸年齡可延長至法定退休年齡后5年。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房的,最低首付款比例為30%。

　　實行省內異地貸款。各住房公積金管理機構要實現全省繳存異地互認和轉移接續;職工在戶籍地購買普通自住房的,可持就業地繳存證明向戶籍地住房公積金管理機構申請個人住房貸款。全省住房公積金管理機構與房屋產權登記部門在2015年6月30日前實現免費聯網,方便查證申請人的房產情況,提高服務效率。

　　建立住房公積金調節機制。繳存職工在申請住房公積金個人住房貸款時,可向同城任何一家住房公積金管理機構申請,相關單位不得拒絕受理。戶籍地和就業地在同一城市的繳存職工到轄區外購房,繳存地住房公積金管理機構要給予積極支持。對結余資金多、個貸率低于85%的各地住房公積金管理機構(包括省直部門、行業系統),省住房公積金主管部門可統籌調劑資金,供結余資金少、個貸率高的住房公積金管理機構使用,具體辦法由省住房城鄉建設廳會同有關部門研究制定。

　　(四)放寬住房公積金提取條件。職工購買自住房的,可憑5年內的購房合同(房屋所有權證)申請提取住房公積金,并可同時提取配偶、父母、子女的住房公積金,提取總額不超過房價總額。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月,可憑無房產證明提取住房公積金支付房租。非本行政區域戶籍職工與所在單位終止勞動關系的,可申請一次性銷戶提取。

　　(五)減免住房交易有關稅費。全面落實國家相關稅費優惠政策。個人將購買2年以上(含2年,下同)的普通住房對外銷售的,免征營業稅,個人購買住房時間按現行政策規定執行。個人對外銷售購買2年以上的非普通住房,按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。

　　省住房城鄉建設廳要會同有關部門研究制定促進縣(市)政府引導農民到縣城購房的激勵政策。省轄市、縣(市)政府要結合實際,制定具體優惠政策,支持進城農民和城市居民購買首套住房或首套改善性住房。

　　二、統籌優化住房和用地規模與結構

　　(六)科學編制住房建設規劃和住房用地年度供應計劃。各省轄市、縣(市)要依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等,立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件,加快編制本地住房建設規劃,統籌安排住房建設總量、供應結構、空間布局和開發時序等,因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。各類棚戶區改造項目要納入住房建設規劃,加強實物分類管理。要按照穩定市場的原則,根據住房建設規劃,結合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標,合理確定住宅用地年度供應規模。各省轄市、縣(市)住房建設規劃及住房用地年度供應計劃要分別報省住房城鄉建設廳和省國土資源廳備案,向社會公開。

　　(七)優化住房及用地供應結構。各省轄市、縣(市)要按照市場供求情況,合理確定商品住房用地供應規模,對保障性安居工程和棚戶區改造項目年度所需用地應保盡保;住房供應明顯偏多的省轄市、縣(市)或在建住宅用地規模過大的省轄市、縣(市),要發揮土地“閘門”的調節作用,減少住宅用地供應量或暫停住房用地計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市要根據市場實際情況,有效增加住宅用地供應規模。對在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整,支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產項目用地規模過大的地方可根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。

　　三、完善保障性住房供應方式

　　(八)拓寬保障性住房來源。鼓勵商品住房存量較多的省轄市、縣(市)購買符合條件的商品住房作為棚戶區改造安置房或公共租賃住房,所購買商品住房的戶型面積標準可適當放寬,作為棚戶區改造安置房的,單套面積可放寬到144平方米;作為公共租賃住房的,單套面積可放寬到90平方米。

　　省下達的棚戶區改造和保障房建設補貼資金,重點采取支持棚戶區居民自主購房、政府購買存量房源和貨幣補償等貨幣化安置方式。在城中村改造中,要適度控制城中村改造的實物補償標準,鼓勵實行貨幣安置。省轄市、縣(市)政府要引導、支持、幫助拆遷居民用貨幣補償款自主購買商品住房。

　　整體購買在建房地產項目用于棚戶區改造安置房和公共租賃住房,或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚戶區改造安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當調整規劃建設條件,優化戶型結構,完善土地手續。

　　(九)完善公共租賃住房建設模式。對商品住房小區配建公共租賃住房的比例、戶型面積、建設模式,各省轄市、縣(市)可結合實際,實行差別化政策。

　　四、優化房地產市場發展環境

　　(十)提高行政服務水平。各省轄市、縣(市)要結合深化行政審批制度改革,全面梳理制約住房消費和房地產業發展的政策規定,大力推進簡政放權,減少審批程序,縮短審批時限,提高工作效率。

　　要進一步減輕企業負擔,清理不合理的收費項目,對商品房預售款實行差別化監管,對資信良好的企業可適當降低不可預見費監管比例。

　　各省轄市、縣(市)要將房地產開發項目納入聯審聯批范圍,提高工作效率。省國土資源等部門要積極研究整合優化土地出讓前的文物勘探、環境評估等手續的具體意見。

　　(十一)做好基礎設施和公共服務設施配套建設工作。供電、通信和供氣、供水、供暖、環衛等市政設施,以及教育、醫療、社區服務等配套設施,要提前謀劃并及早建設,確保同步開工、同步建設、同步投入使用。對因相關設施不配套,給居民生活造成嚴重影響的,要追究相關單位的責任。省住房城鄉建設廳、電力公司要抓緊研究制定《河南省城鎮新建居民住宅配電設施建設管理辦法》。

　　(十二)規范房地產市場秩序。各省轄市、縣(市)政府要強化房地產市場秩序監管,嚴禁開發“小產權房”。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業,國土資源部門要根據住房城鄉建設部門提供的處罰信息,限制或禁止其參與新出讓房地產用地競買。國土資源部門要及時將土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業信息告知住房城鄉建設部門,住房城鄉建設部門依據房地產開發企業資質管理規定,予以相應處罰;對情節嚴重的,依法注銷其資質證書。

　　房地產開發企業要依法依規從事房地產經營,講信用、守合同,通過技術創新、管理創新、服務創新,建“綠色”建筑、創企業品牌,提高核心競爭力。對資信不良、質量低劣及違規建設、交易的房地產開發企業要列入“黑名單”。

　　(十三)支持房地產企業轉型創新。積極引導有實力和品牌優勢的房地產開發企業,通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強的企業集團;對具備轉讓條件的房地產開發項目,支持企業以投資、入股、轉讓等形式進行合作開發;支持企業跨區域、多元化經營。積極引導房地產開發企業依托城市新區、商務中心區、城市組團、特色商業區等載體,發展工業地產、商業地產、物流地產、文化地產、旅游地產、養老地產等跨界地產項目。

　　五、提升居住環境和住房品質

　　(十四)大力發展“綠色”建筑。積極支持“綠色”建筑發展,省級財政對獲得二星級運行標識的保障性住房項目給予20元/平方米的獎勵,對獲得一星級運行標識的保障性住房項目給予10元/平方米的獎勵。獎勵標準根據我省技術進步、成本變化等情況適時進行調整。下一步,將研究制定對建設和購買“綠色”建筑住宅小區和成品住房的相關支持政策。

　　使用住房公積金貸款購買二星級運行標識及以上“綠色”建筑住房的,貸款額度可以上浮20%。各地根據本地實際要積極制定相應的扶持政策。

　　六、加強房地產市場分析監測

　　(十五)健全市場監測和風險防控機制。各省轄市、縣(市)政府及有關部門要通過建立完善保障性安居工程建設、房地產市場聯席會議制度,完善保障房和房地產市場信息管理系統等形式,定期分析研判房地產形勢,準確把握房地產市場走勢,全面、及時發布土地供應、住房供應、房價變動等市場信息,提高房地產政策措施的預見性。建立風險預警機制,制定防范風險預案,確保房地產市場平穩健康發展。

　　(十六)強化輿論引導。加強房地產市場調控政策宣傳,引導媒體全面、客觀、公正地報道房地產市場情況,引導群眾樹立正確的住房消費觀念,形成有利于房地產市場持續平穩健康發展的輿論氛圍。