9月中下旬，深圳前海萬(wàn)科企業(yè)公館。一向作風(fēng)穩(wěn)重的萬(wàn)科學(xué)了一把蘋(píng)果公司，開(kāi)了一場(chǎng)頗有科技范兒的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，代表萬(wàn)科未來(lái)三大轉(zhuǎn)型方向之一的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式由此揭開(kāi)了神秘的面紗。

這是萬(wàn)科提出轉(zhuǎn)型之后最先浮出水面的產(chǎn)品，萬(wàn)科為其取了一個(gè)富有互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代特色的名字——“萬(wàn)科云”。面對(duì)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間的不斷壓縮，萬(wàn)科從去年開(kāi)始明確提出了住宅地產(chǎn)、體驗(yàn)消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三大發(fā)展方向，作為探索進(jìn)展最快的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一，“萬(wàn)科云”究竟是一個(gè)怎樣的產(chǎn)品？是曇花一現(xiàn)的創(chuàng)新概念？還是未來(lái)同行爭(zhēng)相效仿的盈利新模型？

顛覆傳統(tǒng)的“萬(wàn)科云”模式

雖然近年萬(wàn)科各種新概念層出不窮，但此次“萬(wàn)科云”的發(fā)布規(guī)格顯然不同以往。當(dāng)天盡管是周六，但萬(wàn)科總裁郁亮及萬(wàn)科所有的副總裁都出席了這場(chǎng)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石也通過(guò)視頻為該產(chǎn)品站臺(tái)。不過(guò)令人意外的是，當(dāng)天產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的主角并非王石也不是郁亮，而是萬(wàn)科高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埣o(jì)文——“萬(wàn)科X”的主要設(shè)計(jì)和實(shí)踐者。

“萬(wàn)科X”源于張紀(jì)文去年提出的“八爪魚(yú)”戰(zhàn)略，其包括萬(wàn)科家、萬(wàn)科驛、萬(wàn)科派、萬(wàn)科云、萬(wàn)科塾、萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科里和萬(wàn)科悅八大產(chǎn)品體系，上述業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為“萬(wàn)科X”，而“萬(wàn)科云”正是“萬(wàn)科X”的產(chǎn)品系列之一。

“‘萬(wàn)科云’是為選定的主題產(chǎn)業(yè)聚集、融合、協(xié)同提供‘空間’和‘服務(wù)’的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全新模式”，在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，張紀(jì)文首先為“萬(wàn)科云”產(chǎn)品進(jìn)行了明確定義。在他的闡述中，“萬(wàn)科云”是一個(gè)通過(guò)空間共享、分時(shí)使用、優(yōu)化資源配置等手段，為使用者提供集空間、服務(wù)、資源及“互聯(lián)網(wǎng)+”的線下工作云平臺(tái)。其旨在通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集及專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)助力中小企業(yè)成長(zhǎng)，通過(guò)資源共享降低創(chuàng)新企業(yè)合作成本。

與一般的辦公樓和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園不同的是，“萬(wàn)科云”是一個(gè)超越地域限制的“云平臺(tái)”產(chǎn)業(yè)群落，它不僅是萬(wàn)科的產(chǎn)品，也是與合作者共同打造的成果。據(jù)萬(wàn)科方面向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者介紹，未來(lái)的“萬(wàn)科云”體系，將分布在各個(gè)城市，但每個(gè)城市的“萬(wàn)科云”都不是一個(gè)孤立的產(chǎn)業(yè)園，而是和所有的“萬(wàn)科云”一起，構(gòu)成一個(gè)開(kāi)放和智能的工作平臺(tái)，這是一個(gè)有機(jī)的整體。每個(gè)“萬(wàn)科云”都有鮮明的主題，比如，設(shè)計(jì)或建造，以最大限度共享資源。但一組“萬(wàn)科云”拼合在一起，又是一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)彼此的分工與協(xié)作。

以萬(wàn)科位于深圳留仙洞的“萬(wàn)科云”項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目被命名為“設(shè)計(jì)公社”，專門(mén)為各類設(shè)計(jì)和研發(fā)機(jī)構(gòu)打造。在設(shè)計(jì)公社里，從基礎(chǔ)設(shè)施的角度看，參與者只需要占有最核心的辦公空間，其他比如前臺(tái)、會(huì)議室、儲(chǔ)藏等非核心設(shè)備和人員都可以Uber化共享。從工作平臺(tái)的角度看，參與者可以因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)信息開(kāi)放而得到更多公平機(jī)會(huì)，智能算法可以幫助需求發(fā)布方得到更理性選擇的依據(jù)，該模式旨在為設(shè)計(jì)創(chuàng)意類的企業(yè)提供一個(gè)全新的行業(yè)生態(tài)環(huán)境，鼓勵(lì)跨界交流和創(chuàng)新。

“建筑行業(yè)需要平臺(tái)的提供者和內(nèi)容的提供者。”現(xiàn)場(chǎng)的一位建筑設(shè)計(jì)師認(rèn)為，“設(shè)計(jì)公社”是萬(wàn)科主動(dòng)結(jié)合新的市場(chǎng)方向，是對(duì)產(chǎn)品的一次變革。

據(jù)萬(wàn)科方面透露，在深圳之前，萬(wàn)科的首個(gè)“萬(wàn)科云”項(xiàng)目已經(jīng)在廣州的萬(wàn)科云城試水，未來(lái)，還將在廈門(mén)、東莞、福州等多個(gè)城市落地。

作為萬(wàn)科新型的持有經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)，萬(wàn)科也希望在最大程度上實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的擴(kuò)張，因此，在設(shè)想上，“萬(wàn)科云”項(xiàng)目擬采用合伙共建模式。“一句話，‘萬(wàn)科云’的客戶不僅是簡(jiǎn)單的租戶，也是‘萬(wàn)科云’建設(shè)階段的合作者，以及運(yùn)營(yíng)階段的合伙人。‘萬(wàn)科云’的設(shè)計(jì)、建造、驗(yàn)收，將由萬(wàn)科和客戶共同完成。‘萬(wàn)科云’正式營(yíng)業(yè)之后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出的客戶，可以從‘萬(wàn)科云’的運(yùn)營(yíng)收益中獲得一定分紅權(quán)”，張紀(jì)文認(rèn)為，這一全新模式，不僅有利于“萬(wàn)科云”的輕資產(chǎn)擴(kuò)張，也將吸引行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)加入“萬(wàn)科云”，構(gòu)建出最有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

而在項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，萬(wàn)科則計(jì)劃在“萬(wàn)科云”項(xiàng)目中引進(jìn)優(yōu)先級(jí)投資人，以使得萬(wàn)科自身“變輕”，用同樣的資本撬動(dòng)更大的業(yè)務(wù)規(guī)模。“萬(wàn)科云”的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)作為劣后級(jí)合伙人也將共同參與投資，以實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)營(yíng)效率。

萬(wàn)科缺乏有效的產(chǎn)業(yè)資源？

“對(duì)于各區(qū)域一線公司的嘗試，萬(wàn)科總部的態(tài)度是鼓勵(lì)。我們有一個(gè)試錯(cuò)機(jī)制，允許他們嘗試，同時(shí)也有賽馬機(jī)制，最后檢驗(yàn)誰(shuí)是對(duì)的，對(duì)的就可以加以推廣”，針對(duì)萬(wàn)科各地子公司的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，萬(wàn)科董秘譚華杰在年初就曾表示，惟有鼓勵(lì)創(chuàng)新，萬(wàn)科才能真正從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)向其他城市配套服務(wù)轉(zhuǎn)型。

如今看來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或許將成為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的第一個(gè)突破口。今年以來(lái)，在商業(yè)模式創(chuàng)新方面，張紀(jì)文所領(lǐng)導(dǎo)的萬(wàn)科廣深區(qū)域?qū)矣行碌脑O(shè)想，在其“八爪魚(yú)”戰(zhàn)略的推動(dòng)下，以社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、教育主體商場(chǎng)等為主題的“萬(wàn)科X”產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，此次“萬(wàn)科云”產(chǎn)品的發(fā)布，為萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的探索帶來(lái)了廣闊的想象空間。

盡管萬(wàn)科一直在強(qiáng)調(diào)“萬(wàn)科云”是對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的顛覆，但萬(wàn)科并未否認(rèn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心仍然是產(chǎn)業(yè)，“它不僅是萬(wàn)科的產(chǎn)品，也是與合作者共同打造的成果”，對(duì)于合作者的依賴，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的把控，對(duì)于并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)科而言，恐怕仍然會(huì)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

在行業(yè)人士看來(lái)，萬(wàn)科最大的考驗(yàn)在產(chǎn)業(yè)資源整合。“萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)毫無(wú)疑問(wèn)在住宅業(yè)務(wù)，其向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸有自身的優(yōu)勢(shì)和短板，優(yōu)勢(shì)在于土地資源獲取、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量把控，但對(duì)于產(chǎn)業(yè)資源的整合和招商，萬(wàn)科并不擅長(zhǎng)，這要看萬(wàn)科與怎樣的代理商合作”，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理萬(wàn)祺認(rèn)為，萬(wàn)科現(xiàn)在還缺乏有效的產(chǎn)業(yè)資源支撐。

對(duì)此，萬(wàn)科的判斷是：未來(lái)20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要推動(dòng)力是創(chuàng)客、小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)，這是未來(lái)20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要?jiǎng)恿?，為他們提供?chuàng)業(yè)場(chǎng)所是一個(gè)蓬勃需求。因此，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要定位就是為這部分企業(yè)和創(chuàng)客提供空間。

在張紀(jì)文的表述中，入駐“萬(wàn)科云”或許更多是創(chuàng)業(yè)型的個(gè)人或者企業(yè)，“萬(wàn)科云”將更多充當(dāng)“創(chuàng)客空間”和“孵化器”的功能。“我們希望在‘萬(wàn)科云’內(nèi)部建立一套共享和共建機(jī)制，為創(chuàng)業(yè)的社群提供一個(gè)舒適的空間，讓這個(gè)群體能夠有不斷成長(zhǎng)和新生的動(dòng)力”。通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集及專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，通過(guò)資源共享，“萬(wàn)科云”可以降低創(chuàng)新企業(yè)合作成本。

如今銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)突破2000億元的萬(wàn)科，是否有足夠的時(shí)間和資金來(lái)應(yīng)對(duì)新業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型？這2年萬(wàn)科招徠了大批跨界人才加盟，去進(jìn)行創(chuàng)新試錯(cuò)。但無(wú)可否認(rèn)，未來(lái)3年，萬(wàn)科對(duì)于創(chuàng)新業(yè)務(wù)仍然需要大筆的投入，而創(chuàng)新業(yè)務(wù)的回報(bào)是否理想，卻不得而知。

“現(xiàn)在萬(wàn)科所有的新業(yè)務(wù)都還處于從0到1的階段，能否形成一個(gè)可行的模式，至少需要3年時(shí)間。而一旦模式證明可行，便可進(jìn)入從1到10的階段，進(jìn)行復(fù)制擴(kuò)張”，對(duì)于轉(zhuǎn)型的未來(lái)，萬(wàn)科總裁郁亮似乎充滿信心。