近年來(lái)，房地產(chǎn)依然成為我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其能否平穩(wěn)地發(fā)展，不僅關(guān)乎到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，對(duì)社會(huì)的各個(gè)方面也都有不同程度上的影響，如民生、政策等。顯而易見(jiàn)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)許多難解的現(xiàn)象，為此，一系列調(diào)控政策和措施得以出臺(tái)以緩解并解決問(wèn)題。這些舉措在短期內(nèi)取得了一些成效，但總體效果卻難以盡如人意。本文主要基于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，著重對(duì)相關(guān)調(diào)控政策、政府制定這些政策的背景以及現(xiàn)行政策對(duì)社會(huì)公眾的影響作簡(jiǎn)要分析與評(píng)述。

在我國(guó)，住房問(wèn)題不僅僅關(guān)乎著國(guó)民的衣食住行,也關(guān)乎著社會(huì)的安全穩(wěn)定，對(duì)于絕大多數(shù)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，能夠擁有一套理想的住房將是勞碌一生為之奮斗的目標(biāo)，沒(méi)有住房就不能實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下，住房在每個(gè)人的生活中占據(jù)重要的位置。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與發(fā)展，尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，極大地推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但同時(shí)，一些不良的事實(shí)也悄然滋生：嚴(yán)重的投機(jī)炒作現(xiàn)象，價(jià)格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等等。房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的晴雨表，很多人對(duì)此都做過(guò)討論，大家的意見(jiàn)也莫衷一是，比如說(shuō)“價(jià)格非理性上漲”問(wèn)題：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金主要由金融機(jī)構(gòu)提供，由此產(chǎn)生一個(gè)悖論，即缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)滯后，其運(yùn)行效率將下降；金融支持過(guò)度又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期，甚至出現(xiàn)價(jià)格泡沫。

為了解決這些問(wèn)題，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)政府及相關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和措施。近些年的諸如：2008年的國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”，計(jì)劃建設(shè)廉租房 350 萬(wàn)套；對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅；個(gè)人購(gòu)買住房免征印花稅、土地增值稅；銀行不得向小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放貸款；國(guó)土資源部公布《土地登記管理辦法》等。2009年的國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”，增加供給、抑制需求、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障住房建設(shè)；普通商品房最低資本金比例下降至 20%；收緊土地受讓政策，開(kāi)發(fā)商必須首付 50%土地費(fèi)用，一年內(nèi)繳納全款等。2010年的國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)；出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》，規(guī)范商品住房租賃行為；住建部等 7 部門出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》等。2011年的國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)八條，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策；住建部規(guī)定保障性住房建設(shè)用地占比 70%；購(gòu)房不足 5 年便交易，將全部征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)定第二套房首付比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍等。2012年的繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)令”；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)問(wèn)責(zé)；2 次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，每次下調(diào) 0.5%；3 年半首次降息0.25%；下調(diào)個(gè)人公積金存款利率；嚴(yán)控土地儲(chǔ)備，并出臺(tái)《閑置土地處理辦法》等。2013年的國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，加快形成房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制；對(duì)出售自有住房征收 20%個(gè)人所得稅；擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限貸”政策等。2014年的還清首套房貸再購(gòu)享受首套待遇；央行放松調(diào)控等。

上述政策大體上可以歸納為以下幾類：一是行政政策，主要包括計(jì)劃手段、行政管理、專項(xiàng)規(guī)劃等，具體表現(xiàn)為長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃、國(guó)土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等；二是經(jīng)濟(jì)政策，主要包括投資政策、財(cái)政政策、價(jià)格政策、土地政策，具體表現(xiàn)為稅收政策、財(cái)政支出、土地稅負(fù)、土地使用、土地金融政策、利率政策、信貸政策等；三是引導(dǎo)政策，主要包括輿論導(dǎo)向、勸告、信息引導(dǎo)等。

自政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái),房?jī)r(jià)就被公認(rèn)為最直接的有效性測(cè)評(píng)指標(biāo),我們可以從房?jī)r(jià)看出政府的宏觀調(diào)控政策是否真正的達(dá)到其最初的目的。隨著房?jī)r(jià)的一直上升,社會(huì)對(duì)政府宏觀調(diào)控的質(zhì)疑也愈加強(qiáng)烈,但是,我們也應(yīng)客觀的看到,政府的干預(yù)是并非完全無(wú)效,在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康的方向發(fā)展。其取得的成效主要有：一是房?jī)r(jià)有所輕微調(diào)整。雖然房?jī)r(jià)一直處于上漲的趨勢(shì),但是隨著國(guó)家宏觀政策的力度加大，2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度有所下降，房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局勢(shì)得到控制，今年，房?jī)r(jià)上漲又有所抬頭。二是保障性住房制度有所完善。一方面，國(guó)家對(duì)保障性住房的建設(shè)投資一直加大；另一方面，保障性住房的一系列制度也隨之完善。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制得到一定的規(guī)范，從而促成整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和有序發(fā)展。

在材料中，“有一套房還清貸款再買算首套”、“房貸政策調(diào)整釋放三大信號(hào)，并不是要讓房?jī)r(jià)再起飛”、“央行放松首套房認(rèn)定送好利，綠城集團(tuán)連夜提價(jià)5%~10%”、“南京放松限貸首日樓盤火，開(kāi)發(fā)商笑稱終于等到這一天”、“芙蓉姐姐微博征婚，地產(chǎn)男優(yōu)先，點(diǎn)名王思聰”等信息，無(wú)不讓生活在當(dāng)下社會(huì)的每個(gè)人都不難發(fā)現(xiàn)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在很多的問(wèn)題：未能改變商品房售價(jià)過(guò)高導(dǎo)致中低收入家庭難以接受的現(xiàn)實(shí)、未能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩與短缺并存及供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的現(xiàn)狀、未能改變依靠借貨比例過(guò)大的現(xiàn)象、未能改變房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)不合理和開(kāi)發(fā)商暴利的現(xiàn)象、未能改變地方政府管理錯(cuò)位的現(xiàn)象、未能改變保障性住房覆蓋人群少的現(xiàn)象等等，這不得不引發(fā)我們思考另一個(gè)問(wèn)題：良好的調(diào)控政策帶來(lái)的調(diào)控效果為何會(huì)屢屢出現(xiàn)偏差？

個(gè)人認(rèn)為，總結(jié)造成我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)和效果的差異性，其原因主要集中于以下幾個(gè)方面：一是相關(guān)主體及利益的交錯(cuò)，難以協(xié)調(diào)。在整個(gè)房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制中，其涉及的主體非常廣泛，按照是否能從政策中獲得收益可以分為兩類：獲益的主要有政府，尤其是地方政府，及其相關(guān)部門、開(kāi)發(fā)商、銀行、當(dāng)下有房者等；而利益受損的主要是所謂的“無(wú)產(chǎn)者”，即當(dāng)下沒(méi)有房產(chǎn)，對(duì)房子卻又有剛性需求的那部分人或群體。二是政策目標(biāo)的多元化沖突和手段的不合理性。調(diào)控目標(biāo)多元化本身沖突是影響房地產(chǎn)調(diào)控效果的根源之一。在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，中央政府調(diào)控的目標(biāo)是抑制投資過(guò)熱和控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。事實(shí)上這兩個(gè)目標(biāo)本身存在沖突。另外我國(guó)宏觀調(diào)控手段也存在不合理性，政策反復(fù)單一、缺乏一致性和多樣性，例如“國(guó)六條”本身是為了抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)而出臺(tái)，可實(shí)際效果房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降低反而上漲地更明顯。三是配套政策不健全。比如在抑制房?jī)r(jià)政策方面，自2005年開(kāi)始，宏觀調(diào)控的主基調(diào)就是平抑房?jī)r(jià)，然而時(shí)至10年后的今天，房?jī)r(jià)仍一路高漲，仍有很多中低收入家庭買不起房，經(jīng)濟(jì)適用房投資占整個(gè)商品住宅的比重逐年降低相應(yīng)配套政策不健全是宏觀調(diào)控目標(biāo)與效果失衡的重要原因之一。四是房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)便隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)波浪式前進(jìn)的趨勢(shì)。由于自身發(fā)展中出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題以及某些外部因素的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際增長(zhǎng)曲線總會(huì)偏離總體趨勢(shì)增長(zhǎng)的曲線，基本上呈現(xiàn)圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)上下波動(dòng)的趨勢(shì)。而這種自身周期性波動(dòng)的規(guī)律性也是造成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)與效果差異性的原因之一。五是政策調(diào)節(jié)效果顯現(xiàn)具有時(shí)滯性。從以往房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的案例看，我國(guó)宏觀調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)一般都具有時(shí)滯性。就調(diào)控效果而言，趨勢(shì)一旦形成，反向調(diào)控措施往往需要持續(xù)一段時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方政府的執(zhí)行力、宏觀調(diào)控機(jī)制、貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制等因素，在分析政策目標(biāo)和政策效果的差異性時(shí)也不可忽視。

通過(guò)以上分析，我們可以初步體會(huì)到，完善我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用是一個(gè)長(zhǎng)期而系統(tǒng)的工程，需要多管齊下。對(duì)此，我簡(jiǎn)要地提出以下幾點(diǎn)建議：一是制定不同利益群體相互制衡的機(jī)制。主要包括降低中央政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的集權(quán)性、改善地方政府的績(jī)效考核體系、增強(qiáng)弱勢(shì)利益群體的制衡力量等。二是加強(qiáng)相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)性，并協(xié)調(diào)好相關(guān)利益主體之間的關(guān)系。政府在制定宏觀調(diào)控政策時(shí)要注重政策的差異化，根據(jù)不同地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，制定差異化的政策，并使政策真正落實(shí)到位并發(fā)揮作用；同時(shí)還要加強(qiáng)宏觀調(diào)控的合力效應(yīng)，加強(qiáng)部門和利益主體之間的協(xié)調(diào)性。三是完善相關(guān)制度。主要包括公積金制度、保障性住房體系、土地管理制度、售房制度等。四是運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段，使其具有一致性和多樣性。主要是立足經(jīng)濟(jì)手段（實(shí)行適度房地產(chǎn)金融政策，改善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)）、加強(qiáng)行政手段（建立與房?jī)r(jià)相關(guān)聯(lián)的績(jī)效考核制度，建立相應(yīng)的行政問(wèn)責(zé)制，出臺(tái)相關(guān)規(guī)范加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管）、重視法律手段（在我國(guó),關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律并不完善,細(xì)化程度也不高,在很多環(huán)節(jié)上都有缺失, 在加強(qiáng)立法的同時(shí),應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù),提高房地產(chǎn)糾紛、仲裁、司法水平,使房地產(chǎn)業(yè)逐步走向法制化軌道。）等。此外，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、健全金融調(diào)控政策、規(guī)范土地調(diào)控政策、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和監(jiān)測(cè)分析機(jī)制等，對(duì)進(jìn)一步提高宏觀政策的有效性都具有積極的意義。

最后，試問(wèn)堅(jiān)持房地產(chǎn)政策調(diào)控不放松，能不能讓房?jī)r(jià)回歸到所有城鎮(zhèn)居民收入水平都能夠承受的水平？政府要多大比重的對(duì)城鎮(zhèn)居民實(shí)行財(cái)力支撐的住房保障？堅(jiān)持房地產(chǎn)政策調(diào)控能不能做到不影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展？不管怎樣，我們需要相信并期待，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化、相關(guān)制度的配套和大家的共同努力，市場(chǎng)必將逐漸規(guī)范，保障必將逐步到位，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)業(yè)態(tài)也將日趨配套完善，百姓的“住有所居”和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的愿望，也一定能夠逐步實(shí)現(xiàn)。