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百年基業 質量為本
2016年展望——緊密服務“房產下鄉”，整體寬松與分類調控并存
房地產市場經過一年多的調整，雖然在政策推動下，行業成交規模再創歷史新高，部分城市庫存壓力已大為緩解，但整體庫存量仍在不斷攀升，城市分化加劇，多數二線城市和三、四線城市庫存高企的狀況沒有顯著改善。因此，2016年房地產行業政策中，以“去庫存”為核心的分類調控、刺激需求、控制供應政策仍將會層出不窮。
一方面，當前國內投資疲軟，國外經濟回升乏力，進出口持續下滑，而且目前未見2016年局勢能有所扭轉的契機，明年經濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經濟增長仍需支柱產業——房地產托底；另一方面，進來習近平、李克強接連表態，樓市要著力去庫存。因此，2016年樓市整體政策面仍將保持相對寬松，“去庫存”仍將是樓市主旋律。
同時，鑒于各地房地產市場分化加劇，2016年“分類調控”也將是主要調控原則。其中：一線城市和部分需求熱點二線城市嚴控房價過快上漲，增加供應將是重點，同時一線城市限購政策仍將延續，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高；多數二線和三、四線城市以刺激需求、促進庫存去化為主，購房落戶、稅費減免、財政補貼政策有望在各地全面鋪開。
一、資金面將繼續寬松，首付和利率有進一步降低空間
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目前，一方面，宏觀經濟依然承壓，仍需充裕的流動性支撐經濟增長；另一方面，人民幣加入SDR，同時美國進入加息通道，都將加速國內資金外流，央行為對沖資金外流對國內流動性造成的影響，也將進一步向市場釋放流動性和調低基準利率。因此2016年央行仍有降息降準的可能。房地產行業也將從中受益，資金面繼續保持寬松。
同時，目前宏觀經濟增長仍需房地產行業托底，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點，商業貸款首付在政策面仍有進一步下調的空間，如首套房首付比例降至2.5成甚至更低并擴大至限購城市，二套首付降至3成等等；而在政策執行層面，由于資金面持續寬松，銀行切實落實政府首付下調政策的可能性更大。
二、公積金仍是調控利器，異地互認和ABS有望全面鋪開
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公積金制度改革深入推進，仍將是地方政府樓市調控的一大利器，除了首付比例和貸款利率可能繼續下降外，異地互認將是這一政策落地效果的關鍵，隨著數據系統的完善和公積金制度的完善，異地互認的范圍將進一步擴大，部分省市之間省外互認有望實現，全國實現全面統一、互認指日可待。
同時，武漢、常州和上海ABS試點成功給其他城市以很好的示范作用，更多城市或將陸續效仿，進一步豐盈公積金資金池，公積金轉商貸貼息力度加大、使用門檻進一步降低、范圍再度擴大有望實現，這將有利于三四線城市職工購房需求釋放，促進庫存去化。
三、個稅改革：房貸利息抵扣個稅有望提前落地
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據悉，個稅改革方案在財政部內部已經完成，2016年有望上報。而其中的放貸利息作為個稅抵扣項的政策，將大幅降低個稅繳納額，從而提高購房者購房能力。該項政策，對于中低收入人群影響不明顯，而對高收入家庭購房能力將有顯著提升，特別是對于稅前月收入在1-5萬之間的人群對該項政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，購房能力可提升0.68個百分點。在各方穩定住房消費、全力去庫存的當前，這項政策或許有望提前落實。
四、從嚴執行土地“有供有限”，不排除暫停部分城市土地供應的可能
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當前，庫存問題尚未解決，而2015年土地財政依賴又是地方政府落實土地供應有供有限政策的一大障礙。針對這一矛盾，2016年中央或將加大“有供有限”政策執行力度，對于庫存較高人口外流嚴重的城市，甚至可以暫停其土地供應。從統計局公布的數據來看，烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城等20個三、四城市不僅土地消化周期畸高，同時人口外溢嚴重，單純的需求刺激型政策對于這些城市庫存問題可能于事無補。
五、“新市民”購房：鼓勵農民進城買房，促進三四線城市庫存去化
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12月中旬，中央高層于中央政治局會議上正式提出，通過農民工市民化來擴大有效住房需求。住建部也已組織各地房管部門負責人進行培訓、研究去庫存方案時，鼓勵農民進城買房也是一大主要方向。一方面，加快農村土地流轉，盤活農村土地的同時，增加農民資金來源，為其進城提供經濟基礎，對此日前財政部已明確農村土地流轉試點有浙江、寧夏兩省，擴大13個省份，2016年試點省份將有序推進；另一方面，農民購房優惠政策及配套政策將陸續落地，如購房與戶籍制度掛鉤等方面戶籍制度改革、購房稅費減免、購房補貼及配套的社會保障和子女教育等等將陸續跟進。
然而，目前一線和絕大多數的二線城市房地產市場已基本達到供求平衡，庫存問題較大的多是三、四、五線城市。這些城市往往又是經濟相對薄弱，人口吸附能力較差的城市。如要依靠鼓勵農民進城購房來促進庫存去化，最根本的問題還在于解決農民工在當地的就業問題。購房鼓勵政策，短期或能見得一定成效，但最終效果不大不說，也難以持久。而穩定的就業和收入才是農民立足城市的根本，也是以上各項政策得以持續、且真正落到實處的基礎。因此，長期來說，還要配合產業激勵政策向三、四、五線城市的傾斜，發展經濟才是根本。
六、保障房：進一步疏通商品房與保障房流通通道，實現保障和去庫存雙贏
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近來，在住建部的多次內部會議上，部長陳政高特別強調，要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道。因此，在全年保障性住房建設和城鎮棚戶改造指標規模不變的情況下，加大收購存量商品房力度，控制新增保障房建設規模將是2016年去庫存的主要手段。同時繼續強化棚戶改造貨幣化安置也將是一大政策重點。疏通商品房和保障房的流通通道，實現住房保障和去庫存雙贏。
但是，值得我們注意的是，庫存壓力最大的是三、四線城市，而這些城市人口吸附能力差，對保障房的需求量低，依賴保障房去庫存作用有限。而一線城市和多數二線城市，目前庫存壓力相對較小，但對保障房的需求量相對較大，以保障房去庫存，一是成本高，二是也無必要。因此，通過打通保障房流通通道去庫存或對庫存壓力較大的沈陽、長春、青島、南寧等二線城市有較明顯的積極影響，政策局限性較大。
七、房地產稅：推出條件尚不具備，短期暫無落地可能
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從立法層面來說，房地產稅立法程序目前尚未完成；從技術層面來說，不動產登記制度全國尚未全面落實，不動產登記信息管理基礎平臺2016年也無法正式投入運行，房地產稅征收的前提條件尚不具備；再者，從當前形勢來看，宏觀經濟增長尚需房地產托底，而房地產稅開征對房地產行業將產生抑制性作用，與國家政策方向也南轅北轍。因此，2016年房地產稅落地暫無可能。
行業庫存問題從根本來說就是供需錯位，也是當前“供給側改革”核心的有效供應不足的問題，產能的區域結構、產品結構性過剩，除了繼續降首付、降稅費、取消不合時宜的行政干預、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本的是需要從土地供應源頭真正落實“有供、有限”，當控必嚴控才是治理城市高庫存癥結的根本。
雖然2015年房地產市場供給側和需求側調控政策均取得了十分顯著成效，然而，一方面，當前宏觀經濟形勢仍然不容樂觀，經濟增長仍需房地產行業托底；另一方面，房地產市場庫存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災區，同時各城市房地產市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，2016年房地產市場政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調整重點，強化“分類調控”也將是房地產行業政策的一大主旋律。
