關(guān)于2015年房地產(chǎn)行業(yè)行情分析

分類：

行業(yè)動態(tài)

作者：

來源：

樓市氣象網(wǎng)

發(fā)布時間：

2016-01-14

隨著政府房價調(diào)控一系列政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)成為歷史，隨著明年的固定產(chǎn)登記及房產(chǎn)稅的出臺，以及黨中央反腐力度的加大，令許多炒房者止住了炒房的腳步，開始考慮自己手中的多余房產(chǎn)怎樣出手，許多準備買房的群體也都停下了腳步，出于觀望狀態(tài)，等待房價的繼續(xù)下跌；使得2014年下半年房地產(chǎn)成品房銷售量銳減，地產(chǎn)商的庫存大增，中國房地產(chǎn)業(yè)進入了有史以來的寒冬季節(jié)。

縱觀過往數(shù)年的“黃金房地產(chǎn)”時代已經(jīng)成為過去，現(xiàn) “白銀圈”的房地產(chǎn)行業(yè)，也過了拿地王、好地段即可定天價的時代。2015年已經(jīng)到來，房企的2015年以及最近幾年的市場行情如何走勢？是我們多數(shù)人關(guān)心的問題。在這里我發(fā)表一下我個人的一點看法，僅供參考；我個人認為：2015年以后三年內(nèi)的地產(chǎn)市場不會太樂觀，房價有可能出現(xiàn)小幅度回升，但不會出現(xiàn)2014年以前的火爆景象了，房地產(chǎn)行業(yè)的回暖需要一個相當長的時間，分析其原因：

其一：隨著政府宏觀調(diào)控一系列政策的出臺以及即將出臺的固定產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅，將會對房價起到很大限制作用。

其二：隨著國家對國有土地政策的調(diào)整，國土資源部對建設(shè)用地的行政審批越來越嚴格，將會使像以前靠關(guān)系拿地塊的現(xiàn)象得到一定的抑制。

其三：全國各地房地產(chǎn)無度的開發(fā)建設(shè)造成了供大于求的現(xiàn)象，使得各地房產(chǎn)已達到飽和狀態(tài)，出現(xiàn)大量閑置房，有的地方甚至出現(xiàn)“鬼城”,一個小區(qū)的入住率甚至達不到10%；有的地方庫存的閑置房要用十至十五年的時間才能完全消化掉，如何讓全國各地消化掉這些“鬼城’’成為了中央政府決策者們的一道難，要想消化掉這些閑置房就要放緩各地的開發(fā)量，控制各地無限度盲目的開發(fā)建設(shè)，合理調(diào)控才是解決這一問題的根本辦法。

自2014年自5月份南寧、銅陵等地放松限購開始，陸續(xù)有沈陽、濟南、呼和浩特等多地取消樓市限購政策；進入9月份，四川、福建、湖北等地在放松限購之余，還采取了包括首套房貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款、放松首套房認定在內(nèi)等系列措施。然而，就在不久前發(fā)布的中央經(jīng)濟工作會議公報中，人們并卻沒有找到“房地產(chǎn)”三個字的身影，這一細節(jié)引起多方關(guān)注。事實上，自去年十八屆三中全會提出“明確市場對資源配置起決定性作用”以來，本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的理念和思路已經(jīng)轉(zhuǎn)變，集中體現(xiàn)為更加尊重市場規(guī)律。

早在今年6月份就有報道稱，在住建部形成的調(diào)研報告中，“不打壓、不刺激”，“尊重市場規(guī)律對房地產(chǎn)市場調(diào)整的作用”，以及“加強市場監(jiān)控、作好應(yīng)對方案”等，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基本口徑。此外，在12月19日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的部署中，也未像前幾年一樣明確提及“限購”、“調(diào)控”等關(guān)鍵詞。有分析人士認為，這一改變意味著隨著市場情況的轉(zhuǎn)變，政府對于樓市的思路和態(tài)度發(fā)生顯著變化，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”的方向愈加明顯。因此，期冀如同2009年那般，通過政策刺激再打“東風(fēng)”牌的套路已不再現(xiàn)實

事實上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍處于庫存高壓之下，有些地方政府為穩(wěn)定當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行情，采取政府干預(yù)的方式，不允許開發(fā)商降價銷售，我認為此法不妥，應(yīng)將房價交給市場來決定，才是符合市場規(guī)律的明智選擇。因為成品房的銷售，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，這就使得許多開發(fā)商想盡一切辦法進行促銷，和東北證券研究報告數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司存貨余額已接近16494億元，同比增加了17.7%。報告指出，雖然近年來上市房企的庫存增長速度持續(xù)下滑，但均值仍然維持在20%左右，遠遠高于全國商品房銷售增長水平——不難看出，和漲價相比，去庫存是房地產(chǎn)企業(yè)最為焦急的事情。所謂“漲價論”，或許只是為了影響大眾預(yù)期并借機走量而上演的“戲碼”。

“在白銀時代，還依然只關(guān)注銷售額是死路一條”，新年即將赴任萬科北京公司董事長的毛大慶曾經(jīng)這樣說道。房地產(chǎn)進入“中利時代”已經(jīng)是一個不爭的事實。有輿論認為，從當前來看，地產(chǎn)行業(yè)暫時還能以規(guī)模定地位，但競爭格局已經(jīng)開始發(fā)生潛在變化。地產(chǎn)企業(yè)紛紛另辟蹊徑，準備或已經(jīng)開始深耕或橫或縱的多元化方向，這些業(yè)務(wù)布局將決定其未來在行業(yè)中的地位。

但是選擇自己不熟悉的一個領(lǐng)域，能玩轉(zhuǎn)嗎？

一提恒大賣礦泉水，哇哈哈笑了；一提萬達[微博]做電商，天貓[微博]笑了；一提萬科做“配套商”，大家都沉默了……跨界的風(fēng)險在于，習(xí)慣了某個特定領(lǐng)域發(fā)展模式和游戲規(guī)則的企業(yè)，在涉足一個全然陌生的領(lǐng)域之后，與該行業(yè)內(nèi)已然成熟的企業(yè)展開競爭將十分艱難，是否能夠真如其先前承諾的掘出新盈利點，也是未知數(shù)。

不可否認的是，主動求變也好，被動轉(zhuǎn)型也罷，不少房企巨頭跨界經(jīng)營箭已離弦。隨著黃金局的結(jié)束，在行業(yè)“洗牌”中打出新年第一張牌的勇氣是必須要有的，繼續(xù)徘徊于中利時代中的“底力”也是要有的。