“在巨大房地產(chǎn)去庫存壓力下，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例有可能會(huì)進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)”，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)5月5日在2016年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)表示，未來住房信貸政策仍有放松的余地，首套和二套房貸款首付比例下調(diào)的可能性依然存在。

他還稱，在全面減稅的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)相關(guān)稅收可能會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，如允許房貸利息抵個(gè)人所得稅等政策。

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望和預(yù)測(cè)。

一是2016年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。全球經(jīng)濟(jì)的衰退風(fēng)險(xiǎn)加劇，進(jìn)一步增加了樓市不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，2016年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)仍不容樂觀。由于長(zhǎng)時(shí)期的擴(kuò)張性的貨幣政策，也產(chǎn)生一些比較嚴(yán)重的問題，在短期內(nèi)可能會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)的波動(dòng)性，推動(dòng)資本市場(chǎng)泡沫的形成。另外，美元加息從另一方面遏制美國(guó)的復(fù)蘇勢(shì)頭，帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的進(jìn)一步下滑。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生較大沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2014年以來，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下滑，2015年開發(fā)投資增速下滑到1%的歷史低位，2016年如果宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)形成一個(gè)向下的壓力。

這是我們對(duì)2015年各大機(jī)構(gòu)對(duì)2016年中國(guó)GDP預(yù)測(cè)的總結(jié)，從表上可以看出，普遍預(yù)期是低于2015年6.9%的水平。也就是說，中國(guó)GDP的增速實(shí)際上可以看到，從2007年以來一直以來有一個(gè)下行的趨勢(shì)，2016年或者是未來它究竟是向上還是向下，從研究者的分析來看，目前有兩種觀點(diǎn)，一個(gè)是以國(guó)務(wù)院發(fā)展中心原副主任劉世錦為代表的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)觸及底部”，下面面臨“V”型的反轉(zhuǎn)，這是比較樂觀的態(tài)勢(shì)。另外還有一派的觀點(diǎn)，是吳敬璉和社科院的于勇定先生的觀點(diǎn)，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然持下行的態(tài)勢(shì)。最近，習(xí)近平總書記在中央一系列文件當(dāng)中提出了另外一種說法，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上是一種波段式下行的趨勢(shì)，總體趨勢(shì)仍然是下行，但會(huì)有一個(gè)波段起伏的特征。我們覺得這樣一個(gè)判斷，實(shí)際上也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)很好的表述。

人民幣的貶值預(yù)期加強(qiáng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)向下重估壓力。2014年以前都是處于升值預(yù)期推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的階段，2014年以后房?jī)r(jià)和匯率同漲同跌的現(xiàn)象就打破了，從政策趨勢(shì)來看，中短期匯率可能會(huì)得到支撐，房?jī)r(jià)不會(huì)受到顯著影響，但從長(zhǎng)期來看，人民幣可能會(huì)存在一個(gè)趨勢(shì)性的“緩幅長(zhǎng)貶”，房地產(chǎn)的收益下行的趨勢(shì)也會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，長(zhǎng)期不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)長(zhǎng)周期，至少是10年以上的長(zhǎng)周期，短期股市的波動(dòng)有可能會(huì)引發(fā)投資者系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，但不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

二是2016年中國(guó)房地產(chǎn)政策展望。從“330新政”開始，先后出臺(tái)一系列降準(zhǔn)、降息、降首付、減稅費(fèi)、放松公積金貸款等寬松政策，樓市進(jìn)入2008年以來最寬松的狀態(tài)，但是總體上庫存量仍然在不斷的攀升，城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，多數(shù)二線城市和三四線城市庫存依然高企。當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升乏力，進(jìn)出口持續(xù)下滑。從政策層面看，短期則通過貨幣或財(cái)政政策刺激需求，長(zhǎng)期將會(huì)通過政策在供給側(cè)改革，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策基調(diào)。對(duì)于一線城市和部分需求熱點(diǎn)二線城市，增加土地供應(yīng)將是重點(diǎn)，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行限購政策，出臺(tái)相關(guān)政策，抑制一線城市的過熱，以防止投資需求過快增長(zhǎng)致房?jī)r(jià)漲幅過高。多數(shù)二線和三、四線城市以刺激需求、促進(jìn)庫存去化為主，購房落戶，稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策以及教育、醫(yī)療等配套措施有望在各地全面鋪開。

若干代表性房地產(chǎn)政策展望，從目前情況來看，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)依然承受巨大下滑壓力，仍需要充裕的流動(dòng)性支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；另一方面，人民幣加入SDR，同時(shí)美國(guó)進(jìn)入加息通道，都將加速國(guó)內(nèi)資金外流，央行對(duì)沖資金外流對(duì)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性造成的影響，也將進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性和調(diào)低基準(zhǔn)利率，2016年央行降息降準(zhǔn)的政策仍將繼續(xù)。在巨大房地產(chǎn)去庫存壓力下，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例有可能會(huì)進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。公積金政策將延續(xù)2015年的政策調(diào)整方向，各地在政策執(zhí)行的松緊程度上有所差別。在全面減稅的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)相關(guān)稅收可能會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。比如允許房貸利息抵個(gè)人所得稅這樣一些政策。從用地方面來看，建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地的處置、抵消用地的再開發(fā)有可能將成為未來滿足市場(chǎng)發(fā)展用地需求的主要途徑。

三是2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。總體來看，在積極的財(cái)政政策和偏寬松的貨幣政策推動(dòng)下，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資止跌轉(zhuǎn)增，開發(fā)商在一、二線市場(chǎng)銷售旺盛的推動(dòng)下逐漸恢復(fù)投資信心，隨著投機(jī)性需求和改善性住房需求進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)銷售將進(jìn)一步增長(zhǎng)，三、四線城市積壓的房地產(chǎn)去庫存可能難以取得突破性進(jìn)展。隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售有再次回落的風(fēng)險(xiǎn)，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)可能仍然將持續(xù)上漲，漲幅會(huì)有所減緩。二線城市房?jī)r(jià)將總體全面上漲，漲幅區(qū)域分化明顯，三四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅會(huì)逐漸收窄回穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資。總體來看，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資將有可能在寬松的政策刺激下止跌回升。但從長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)投資已進(jìn)入一個(gè)下降的長(zhǎng)周期，政策刺激部分維持房地產(chǎn)市場(chǎng)持久的繁榮，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積比上年下降31.7%，自2013年來是一個(gè)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從表中可以看到2015年全年土地購置面積同比增長(zhǎng)基本都處于負(fù)30%以上的水平。土地購置費(fèi)下降和房?jī)r(jià)上漲是相背而行的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)銷售。2016年在寬松的宏觀政策刺激下，投機(jī)性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)銷售將進(jìn)一步增長(zhǎng)，從長(zhǎng)期來看，一線城市房?jī)r(jià)的過度上漲不利于房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三四線城市的房地產(chǎn)去庫存難以取得突破性增長(zhǎng)，隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售有可能進(jìn)一步回落。

根本原因：一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)限購限貸，另一方面是土地供應(yīng)市場(chǎng)的擴(kuò)張，供給需求的錯(cuò)位，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的失控。從表中可以看到，地方政府在出讓土地方面，從2010年開始，占到地方本級(jí)財(cái)政收入的67%的歷史高位。從這張表可以看到，房地產(chǎn)庫存在2010年以后，實(shí)際上是快速上漲的趨勢(shì)，從2010年以后，房地產(chǎn)庫存的問題逐步凸顯出來。

房地產(chǎn)價(jià)格。在全面寬松的宏觀政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)，剛才已經(jīng)說過區(qū)域漲幅會(huì)進(jìn)一步分化。從較長(zhǎng)時(shí)期來看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在未來會(huì)出現(xiàn)全面下滑的趨勢(shì)。從趨勢(shì)性來看，可以從勞動(dòng)年齡人口來看，勞動(dòng)年齡人口的占比在2010年達(dá)到74.53%的高位，隨后是持續(xù)的下降，我們覺得在2010年以后中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該處于這樣一種下行的走勢(shì)。從后備的發(fā)展來看，可以從圖中看到，M2比GDP的比重最近幾年是處于加速上升的態(tài)勢(shì)，在2015年達(dá)到2.06的比值。

專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展展望。從全國(guó)城市地價(jià)變化趨勢(shì)分析，宏觀經(jīng)濟(jì)的壓力持續(xù)，結(jié)構(gòu)性調(diào)整進(jìn)一步深化，地價(jià)總體水平將延續(xù)平穩(wěn)上升，窄幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。全國(guó)土地市場(chǎng)尚不存在大幅變化的動(dòng)因。

化解房地產(chǎn)庫存的措施和效果影響商、住地價(jià)的走勢(shì)，市場(chǎng)分化長(zhǎng)期存在，庫存結(jié)構(gòu)性過剩的問題將會(huì)導(dǎo)致商戶和住宅地價(jià)的走勢(shì)發(fā)生分化。從供給側(cè)改革來看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將會(huì)推動(dòng)工業(yè)地價(jià)格局發(fā)生變化。工業(yè)地價(jià)格局存在變數(shù)。

從投融資市場(chǎng)來看，2016年從行業(yè)來看分化加劇，轉(zhuǎn)型升級(jí)。一是地區(qū)分化，即一二三四線城市之間的分化。二是企業(yè)分化，即大中小企業(yè)之間的分化。投資回歸理性，處于低速增長(zhǎng)。展望2016年，在結(jié)構(gòu)性、周期性因素的跌價(jià)影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨較大的下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的外部運(yùn)行環(huán)境更加嚴(yán)峻，國(guó)家也會(huì)通過戶籍和住房制度改革加快農(nóng)民工市民化、建立“購租并舉”的制度，并強(qiáng)化供給側(cè)的改革，穩(wěn)定市場(chǎng)。預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資更加趨于理性，增速在“探底”之后將維持在低位運(yùn)行。融資分析，政策寬松，結(jié)構(gòu)性盤整。從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展以及融資政策的寬松，除銀行信貸之外的各種“直接性”的融資渠道逐步打通，各種新興融資方式也在逐漸興起，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)得到盤整。

2016年個(gè)人住房信貸展望。住房信貸政策有望持續(xù)保持寬松，從國(guó)際上橫向的比較來看，房貸兩成的首付也處于一個(gè)比較審慎的水平，因此未來住房信貸政策仍有放松的余地，首套和二套房的貸款，首付比例下調(diào)的可能性依然存在。二是住房貸款增量持續(xù)保持高位，受商業(yè)銀行存貸比考核指標(biāo)取消的影響，銀行信貸投放能力有所增強(qiáng)，總體的信貸風(fēng)險(xiǎn)尚未出現(xiàn)見底的信號(hào)，商業(yè)銀行仍將繼續(xù)加大低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房貸款的投放力度。利率水平將延續(xù)下行，受人民幣貶值預(yù)期上升、加劇資本流出的壓力的影響，央行進(jìn)一步下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率的空間和可能性明顯下降。

2016年住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，貨幣政策從松緊適度到靈活適度，房地產(chǎn)調(diào)控政策是致力于去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)的情況。去杠桿的過程將加大資產(chǎn)價(jià)格下行的壓力，住房市場(chǎng)仍處于庫存消化的過程當(dāng)中，從發(fā)展趨勢(shì)來看，2016年住宅銷售面積應(yīng)該與2015年大致相當(dāng)，住房開發(fā)投資增速仍然保持低位，住宅價(jià)格保持基本穩(wěn)定的可能性比較大。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景和2016年行業(yè)走勢(shì)。房地產(chǎn)交易總量穩(wěn)定，市場(chǎng)分化的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)回歸本質(zhì)的趨勢(shì)，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)較多的涉及金融行業(yè)，隨著金融行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，取消首付貸等規(guī)定的出臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將回歸交易服務(wù)的本質(zhì)。行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，寡頭化的趨勢(shì)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格價(jià)值會(huì)被重新發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息備案公示制度將會(huì)逐步展開。