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百年基業 質量為本
房地產開發企業營改增稅收政策指引
一、納稅人
一、在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的房地產開發企業，為增值稅納稅人。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。
二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。
二、征稅范圍
一、根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，房地產開發企業主要涉及以下稅目：
（一）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目屬于銷售不動產稅目。
（二）房地產開發企業出租自行開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），屬于租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務（不含不動產售后回租融資租賃）。
二、不征收增值稅項目（一）房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。
（二）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
三、稅率和征收率
一、房地產企業銷售自行開發的房地產項目和出租不動產適用的稅率均為11%。
二、房地產開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售房地產項目、出租不動產業務，征收率為5%。
三、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。
四、計稅方法
一、基本規定
增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。
二、一般計稅方法的應納稅額
一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：
應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額
當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
三、簡易計稅方法的應納稅額（一）簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=銷售額×征收率（二）簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）
五、銷售額的確定
一、基本規定
納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費；
（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
二、具體規定（一）房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。房地產開發企業中的一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
（二）房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
三、試點前發生的業務（一）試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。
（二）試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
（三）試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。
