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百年基業(yè) 質(zhì)量為本
地產(chǎn)投資放緩房價漲勢不變
低利率催生泡沫化
由于現(xiàn)在的利率之低超過歷史上任何一個時期，因此投資者沒有辦法按照過往衡量泡沫的方法，來判斷現(xiàn)在的泡沫什么時候破滅。不過，投資者應(yīng)該時刻牢記當前的資產(chǎn)泡沫更多是流動性氾濫和低利率的結(jié)果，利率是資產(chǎn)泡沫化的關(guān)鍵。如果利率下行，泡沫化的故事就可以繼續(xù)講下去；如果利率出現(xiàn)拐點，泡沫不但包括房地產(chǎn)、股票，也包括債券都會比較危險。
房地產(chǎn)的問題比較復雜，就房地產(chǎn)本身來說至少包括房價、房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)相關(guān)消費等三個方面。就房價來說，上漲幅度確實超出了很多人包括中產(chǎn)階級的購買能力，但在利率下行，又沒有新的替代資產(chǎn)之前，我們認為稀缺地區(qū)的房價還不會出現(xiàn)拐點。未來如果出現(xiàn)房價的拐點可能是政策拐點和市場拐點共振的結(jié)果。
就政策拐點而言，大的政策拐點是淡化目前的房地產(chǎn)去庫存政策，全國性遏制房地產(chǎn)市場泡沫；小的政策拐點是在全國去庫存的情況下因城施策，越來越多的城市開始限購，已經(jīng)限購的城市出臺更嚴厲的限購措施。從目前情況看，政策的小拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
房價漲跌最終取決于房地產(chǎn)供求雙方力量的博弈，這一博弈可以用房地產(chǎn)的庫銷比來衡量。從實際情況來看，房價漲幅比較高的城市基本上是房地產(chǎn)銷售比較好，同時由于種種原因供給又較低，庫銷比持續(xù)低于全國平均，最終房價持續(xù)上漲。市場拐點就是房地產(chǎn)庫銷比止降轉(zhuǎn)升，房地產(chǎn)供求力量對比發(fā)生變化。造成這一變化的原因可能來自需求方面，也可能來自供給方面。來自需求方面的因素包括房價漲幅過高開始抑制需求；國家調(diào)控對購買力的限制開始集中體現(xiàn)；投資者對房地產(chǎn)市場走勢變得謹慎和悲觀；前期積累的購買力釋放完畢，需要時間積蓄新的購買力。來自供給方面的因素包括國家加大土地供應(yīng)；經(jīng)過一段時間的投資時滯之后，房地產(chǎn)供應(yīng)大幅度增加。
國慶期間，以一城一策為代表的房地產(chǎn)調(diào)控驟然升級，聲勢之大超出預(yù)期，但仔細看相關(guān)調(diào)控政策似乎并沒有改變房地產(chǎn)兩大基本面：一是供給總體上偏緊，二是總體上利率還將下行，因此也許會有部分不符合購房條件的需求被擋在大門之外，也有一些被開發(fā)商捂盤藏匿起來的供給會釋放出來，稀缺地產(chǎn)價格上漲的趨勢也許會放慢，但房地產(chǎn)價格上漲的基本面不會改變。
去庫存問題仍嚴峻
的確有不少投資者對于樓市去庫存政策的提出，以及能否達到預(yù)期效果表示懷疑。從政策的實際結(jié)果看，此前房地產(chǎn)去庫存政策的結(jié)果在一定程度上確實有違初衷：一二線并無太多庫存，去庫存的結(jié)果是助長了泡沫；三四線庫存多，但是并無太多的購買力參與，并沒有達到去庫存的效果。
當前的政策實際上是對當初的政策的修正，但考慮到資金自由流動的特徵，以及部分三四線城市經(jīng)濟欠發(fā)達，缺少產(chǎn)業(yè)配套，難以吸引人口的流入，由于房地產(chǎn)建設(shè)過于超前造成的庫存積壓或持續(xù)較長時間。
房地產(chǎn)調(diào)控影響比較大的可能是房地產(chǎn)消費和投資。房地產(chǎn)售出之后會帶動相關(guān)的建筑裝潢建材傢具汽車等消費品銷售的增加，今年汽車放量很大程度上也和房地產(chǎn)銷售的大幅度增長有關(guān)。調(diào)控之后房地產(chǎn)銷售增速會下降，六個月之后房地產(chǎn)相關(guān)消費增速會下降。
與前幾個房價上漲周期不同，這次房地產(chǎn)銷售量價齊升，對房地產(chǎn)投資的帶動效應(yīng)有，但并不明顯。在房地產(chǎn)銷售大幅度增加的情況下，房地產(chǎn)投資總體謹慎，可能和以下因素有關(guān)：房地產(chǎn)景氣高點已過，中小開發(fā)商以去庫存回籠資金為主，缺乏加大投資積極性；對銷售持續(xù)性表示擔心，拿地和投資比較謹慎；房地產(chǎn)政策歷來多變，對政策能否持續(xù)寬松表示懷疑。
房地產(chǎn)投資增速偏低，對于去庫存有利，但考慮到房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用更多通過投資來體現(xiàn)，實際上使得房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用有所打折。同時，從穩(wěn)房價的角度看，投資不足也加大了供求矛盾，使得穩(wěn)房價的難度增加。
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