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百年基業 質量為本
2016年鄭州市房地產前三季度的總結與未來展望
2016年樓市的跌宕起伏讓所有人都始料未及：從年初的冷靜觀望到隨后瘋狂爆發的樓市熱潮，從一線城市到二線甚至三線城市，樓市的火熱來的如此猛烈。在這種瘋狂的市場中，房價快速上漲，熱點城市庫存快速下降，但市場卻越發地不穩定，最終迎來了全國22城調控措施的密集出臺。
相較于住宅的高壓管控，商辦市場則顯得有點異常平靜。在當前火熱的住宅市場行情下，商辦物業存量持續走高，風險和壓力并存。雖然國務院辦公廳6月發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許商業用房改變為租賃用房，但就目前而言政策落地尚需時日，對商辦物業庫存的去化作用有限。商辦物業去庫存還需另尋出路。
透過2016年前三季度這個被“緊急制動“的瘋狂樓市，RET睿意德從住宅和商辦物業兩個角度來分析和解讀當前以及未來市場的發展方向。
首先，我們來看看房地產開發流程最重要的一環：土地市場的表現。
前三季度，鄭州市主城區土地供應總量為6786畝，成交6167畝。根據 《鄭州市2016年度國有建設用地供應計劃》，全年土地供應規模為3.3萬畝，而截止目前，年度土地供應計劃完成率還不到21%。
即便9月份政府曾承諾今年要集中供應6000畝住宅用地，也溫柔地推出了“鄭九條”來“限制”地王的產生，但一般從開發商拿到土地到投放市場銷售都需要1年，等到這6000畝開售了也只能是遠水解不了近渴，這顯然無法改變“面粉”稀缺的現狀。
加之今年以來正商地王、恒大地王、雅居樂地王、經開區陽光城地王等給土地市場帶來的沖擊，在當前土地供應不足的情況下，地王們不僅拉升了原本稀缺的土地價格，也提前炒熱了區域市場，拉升了區域甚至全市的未來房價預期。
RET睿意德：土地供應不足直接導致商品房市場供應量的下降，不斷導入的人口以及有限的可售房源將會繼續推高未來房價的預期。也就是說，土地供應緊張，市場需求量大，未來房價下跌的可能性較小，住宅市場會持續升溫；而商辦市場則會承接部分剛需客戶的首置需求，同樣受地價成本的影響，價格也會相應的上漲。
分物業來看。
一、商品住宅
首先我們來看一組供求關系，根據鄭州市房管局公布地數據：2012-2016年，5年間全市共計批準預售5020萬㎡住宅，實際銷售出去4937萬㎡。截止今年9月份，剩余可售的房源為82萬㎡。假設按照100㎡/套的標準來計算，那么剩余可售的“合法”房源僅有8200套。
9月全市共計成交1.6萬套住宅，而截止9月全市可售的“合法”住宅總共才約8000余套，按照9月的銷售速度，這8000套不到1個月就能全部賣完。
RET睿意德：在這種“面粉”奇缺“面包”被“哄搶”局面下，市場出現了7、8、9連續3個月的瘋狂狀態。而如今鄭州實施的“限購限貸”政策如一劑短效“退燒針”，雖然短期內能平抑市場瘋狂，但從遠期看，若不加大土地供應力度，保證住宅供應量，那么市場可能會再次掀起狂潮。
另一方面來看，住宅的“雙限”和供應不足將會溢出部分投資性客群以及純剛需客群到商辦物業市場，同時隨著未來城改進程的推進，大量被拆遷居民的剛性住房需求也會轉移到小面積低總價的商辦公寓市場上。
二、商辦市場：
不限購不限貸？去化還需專業帶！
前三季度鄭州市商鋪共計成交40.7萬㎡，均價20345元/㎡。從常規歷史量價數據來看，鄭州市主城區商鋪年去化量為60萬㎡左右，前三季度成交量屬于正常去化水平。價格方面，鄭州市商鋪均價從2012年開始就保持在了20000元/㎡的水平線上，16年均價也處于正常水平。而從庫存方面來看，目前市場庫存仍高達492萬㎡，去化周期達8年以上。
東新區、金水區和管城區是商鋪成交的主力區域。管城區成交量最高其實是因為大觀商貿中心的熱銷，火車站商圈的專業市場氛圍以及較低的投資門檻為其帶來了快速去化。鄭東新區和金水區是鄭州市發展最快最好的區域，區域價值自然不言而喻
寫字樓方面，前三季度共計成交36.6萬㎡，均價為10691元/㎡。歷史數據顯示，近3年鄭州市場寫字樓年均成交均在60萬㎡左右，價格從2013年的9700元/㎡小幅增長至2015年的10800元/㎡。從前三季度數據來看，2016年鄭州寫字樓市場表現中規中矩。從庫存方面來看，目前市場庫存約為250萬㎡，需要4年以上才能消化完畢。
前十名辦公項目大部分都位于鄭東新區和金水區，大型開發企業的寫字樓產品依然熱門，建業、綠地、楷林等皆有項目上榜。從區域分布上看，鄭東新區和金水區在區域位置、商圈氛圍、商務配套設施、交通條件等辦公物業所依賴的投資屬性上優勢明顯，這些投資因素支撐了這兩個區域寫字樓市場的穩定發展
于鄭州而言，當前商辦物業存量合計約為742萬㎡，按照合計120萬㎡/年的去化速度，也仍需至少6年完成去化。對此，RET睿意德認為在鄭州乃至全國市場上，未來短期內商辦物業的過量供應仍將是市場主旋律。去庫存需要從根源上做起，只有保證項目的合理規劃、定位落地，才能邁出去庫存的第一步。
相對而言，住宅的去化主要看位置和配套，在價格合理的市場環境下，去化壓力不大；對商辦物業而言，雖然可能會有原本的住宅投資客群被抑制而轉向商業，加速商業物業去化，但是若無專業的規劃、定位、招商以及后期運營，那么商辦物業將承受巨大的操作風險和去化壓力。用專業的商業服務公司或團隊去做專業的事情才是去庫存、降風險的關鍵。
對于開發商而言，要盡快改變傳統的住宅開發思維，從專業的角度去對待商業物業的開發運營，這樣才能降低未來操作運營的風險，整個市場也才能迎來春天。
