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百年基業 質量為本
房貸政策收緊后 房地產市場的未來走勢
全國多地房貸政策相繼收緊，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優惠改為基準利率，北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出，要求各行執行個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍，并新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。未來隨著調控力度的加大，樓市的監管將會更加嚴格，預計今年樓市或出現持續降溫和房價回落。
從近期各地相繼出臺的房貸政策，以及國內國際宏觀貨幣政策趨勢來看，2017年整體房貸收緊并逐步提高房貸利率，應該是一個大概率事件。毫無疑問，房地產市場的“金融屬性”是引發系統性經濟危機的重要來源之一，市場中金融杠桿過高、過多，而此次房貸趨緊反映了監管層著力“防風險”的意圖。
2016年，中國很多城市的房價趨高，一個重要原因就是“金融屬性”所致。揆諸現實，在房地產行業，從土地環節到居民購房領域，幾乎都是高杠桿。但不能否認的是，房地產開發商、居民負債程度越高，金融加速器效應越顯著，后果越可能不堪設想。
杠桿過高風險大
事實上，杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊含巨大風險。美國次貸危機的起源，足可為前車之鑒。房產本來就具有消費品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無疑在強化其金融屬性。
次貸危機之后，美國也是在不斷調整。目前美國房地產開發資金更多來源于各種基金，只有15%左右是銀行資金。資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業管理等各環節基本上由不同的公司獨立運作，因而房地產企業的負債率較低。但是目前，我國房地產開發企業的平均資產負債率一直維持在75%左右，這就有點高。
個人購房雖然有首付款、收入流水等限制，但一些銀行、房地產公司、房產中介利用首付貸、二次*押貸、“假按揭”、“零首付”等手段，將這些用以防控金融風險的制度架空，使之幾乎形同虛設。
房貸收緊大勢所趨
在“金融加速器”效應下，某些地方政府、房地產商、購房者似乎都“盆滿缽滿”。但“一套房價超過上市公司一年利潤”的情況，勢必不能持續。
從世界經濟史來看，一旦錢流動到房子上，一個國家的經濟活力往往就凝固在鋼筋混凝土上面。此時，房地產就會顯現“金融加速器”效應另外可怕的一面——貶值的放大作用。即使預期收益發生很細微的變化，也會發生房價大幅度波動。這種波動不僅讓更多沒有收益支撐的投資者無法招架，還會放大傳導到整個經濟。
去年中央經濟工作會議將“防風險”提升到前所未有的高度，房貸引發的一系列金融風險無疑是重中之重。央行通過控制房貸總量、窗口指導、差別化存款準備金利率等措施，初步實現了房貸收緊，這是在減弱房地產的“金融風口”。
那么，為什么央行現在開始收緊房貸了呢？
換言之，貨幣政策轉向“穩健中性”，不再偏寬松了呢？這個問題的答案有很多，主要是為了守住不發生系統性金融風險的底線，央行需要對貨幣流向進行調控，調控對象主要針對金融市場的“脫實向虛”、“以錢炒錢”以及肆意加杠桿行為。
而對于銀行來說，收緊房貸的動機，除了政策面的“窗口指引”，恐怕還有存貸比（貸款總額/存款總額）居高不下的壓力。商業銀行是以盈利為目的，從盈利的角度來看，存貸比存高越好，因為存款利息意味著成本，而貸款利息意味著收入。存貸比越高，銀行的盈利能力越強勁。
不過，如果存貸比過高，銀行貸出去的錢太多，那么其承擔的風險也就越高了。根據央行1月披露的數據，全國2016年人民幣貸款余額106.6萬億元，同比增長13.5%。而根據標普全球的計算，截止去年底，算上銀行理財和影子銀行等因素，銀行的存貸比已超過80%，且以每年6%的增速上升。
按此速度放貸下去，再過幾年，銀行貸出去的錢要跟自己的存款一樣多了，這顯然是一個危險的信號。所以現在銀行謹慎放出房貸，甚至最好已有房貸的人能提前還款，這樣可以降低它的存貸比風險。
