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百年基業(yè) 質(zhì)量為本
房地產(chǎn)長效機(jī)制如何落地
近期，中央一再強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的”，而就不久前住建部新聞發(fā)布會上，住建部部長陳政高表示，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的條件已經(jīng)具備。未來市場調(diào)控可能在金融、租賃、自住房等方面有進(jìn)一步的政策出臺。
機(jī)制的焦點(diǎn)
長效機(jī)制的核心就是先要確定住宅的基本屬性，“房子是用來住的”，強(qiáng)調(diào)了居住屬性弱化投資屬性，這也就明確了未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)該以滿足人們基本居住需求為主的方向。
在市場經(jīng)濟(jì)中，住房與其他產(chǎn)品不同，它既是投資品也是消費(fèi)品，更是具有唯一性的生活必需品。由于投資品與消費(fèi)品的價格基礎(chǔ)、價格形成機(jī)制及價格運(yùn)作機(jī)制不同，如果對住宅性質(zhì)界定的模糊，也就是投資和居住不分，就會導(dǎo)致一段時間內(nèi)住宅的投資屬性不斷被放大，房價出現(xiàn)較大波動。
既然長效機(jī)制的核心是對房子居住和投資屬性的界定，那么未來如何強(qiáng)調(diào)居住屬性，也就是解決政府在房地產(chǎn)市場中的角色問題。
不久前，住建部部長陳政高表示,現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的條件，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制意義重大。第一,有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題,特別是解決一些深層次的矛盾和問題。第二,有利于抑制房地產(chǎn)泡沫,防止出現(xiàn)市場波動,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。第三,有利于實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
其實(shí)“居住”屬性的落實(shí)可以分為兩個方面，一方面是加大保障性住房的建設(shè)，加強(qiáng)政府在房地產(chǎn)市場的話語權(quán)，另一方面就是合理引導(dǎo)住宅投資。
在保障方面，2015年開始，國家實(shí)施了三年的棚改計劃，即從2015年到2017年，要改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套。2015年棚改開工601萬套，2016年開工606萬套，今年計劃目標(biāo)是600萬套。同時加大租賃市場的發(fā)展，對此住建部副部長陸克華表示，首先，要加快租賃市場立法；其次，多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)；最后大力發(fā)展公租房推動公租房貨幣化。值得一提的是，陸克華指出，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。
合理引導(dǎo)投資，規(guī)范金融市場秩序，在交易環(huán)節(jié)傾向于自住需求的支持，合理引導(dǎo)投資需求，降低金融杠桿，提高首付比例等措施。陳政高表示，要加快立法，并適時推進(jìn)改革，目前有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。
機(jī)制如何落地
長效機(jī)制是一個錯綜復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，牽扯到方方面面，如何執(zhí)行落地呢？
中國房地產(chǎn)協(xié)會理事向鋒認(rèn)為，長效機(jī)制是分類調(diào)控、分城施策的“區(qū)間管理”模式和城鎮(zhèn)化發(fā)展中供給側(cè)改革協(xié)同發(fā)展模式共同構(gòu)建起來的房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制。具體說來，通過城鎮(zhèn)化發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，來統(tǒng)領(lǐng)“區(qū)間管理”。以大數(shù)據(jù)支撐精準(zhǔn)調(diào)控。通過供地方式和供地時序的調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和控制資源釋放。
向鋒表示，推出自住型商品房，既是支持中央“房子是用來住的”的定位，也是一種有益實(shí)踐，關(guān)鍵是如何將自住型商品房銷售和運(yùn)營管理起來，實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，這是考驗(yàn)管理者決心和能力的問題，不要淪為新的一輪“利益尋租”。
在金融政策上，要有張有弛，緊緊圍繞調(diào)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)短板的供給側(cè)改革目標(biāo)，對需要支持的產(chǎn)業(yè)和方向要堅定不移支持。對已經(jīng)“飽和”的產(chǎn)品要堅決管住。同時，考慮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的作用和地位，既要問題導(dǎo)向，也要充分考慮房地產(chǎn)業(yè)良性機(jī)制不是一蹴而就建立起來的，需要通過發(fā)展?jié)u就在5天前住建部新聞發(fā)布會上住建部部長陳政高進(jìn)式地解決。預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險，擠出局部區(qū)域資產(chǎn)泡沫的“水分”。
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞關(guān)注的更為具體，他認(rèn)為在保障方面要“租售并舉”，在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的階段，像不少“北漂”不是沒住房就是住房條件差，要改變這一現(xiàn)狀，政府應(yīng)增加有效的住房供給，包括新建商品房、棚戶改造安置房、保障房、自住房和租房市場等。多增加針對“北漂”這樣的租房一族的社會配套福利，包括教育、醫(yī)療等福利，讓福利隨著人走，而不是隨著房子走。而安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文則認(rèn)為，穩(wěn)定房價的長效機(jī)制首先要控制地價，需要提高土地的使用效率。
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