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房地產(chǎn)市場“調(diào)控史鑒”：調(diào)控政策或?qū)⒚芗蹬R
對(duì)照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點(diǎn)。由于市場基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號(hào)”調(diào)控措施將可能被徹底取代。
3月15日，南京、青島同時(shí)出臺(tái)政策，對(duì)原有的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化。其中，南京將“限購令”的范圍擴(kuò)大，青島則首次推出限購措施。這兩地均屬樓市熱點(diǎn)區(qū)域，由此將近期的調(diào)控風(fēng)波推向高潮而受到關(guān)注。
梳理我國的樓市調(diào)控史發(fā)現(xiàn)，自2004年土地出讓市場化改革以來，我國共經(jīng)歷了4輪房地產(chǎn)調(diào)控，分別始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場每3年左右出現(xiàn)的“小周期”特征。
這種特征構(gòu)成了我國樓市的基本運(yùn)行模式，也決定了樓市調(diào)控的時(shí)點(diǎn)、時(shí)長與強(qiáng)度。對(duì)照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并 非本輪調(diào)控的終點(diǎn)。同樣地，由于市場基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號(hào)”調(diào)控措施將可能被徹底取代。
房地產(chǎn)市場的“小周期”
我國于1998年啟動(dòng)房地產(chǎn)市場化改革，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市真正進(jìn)入市場化運(yùn)行，還是從2004年正式確立土地市場化出讓制度開始的。
2004年的“831大限”之后，高價(jià)地頻繁誕生，加之龐大的購房需求開始釋放，房屋交易量價(jià)齊升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2005年全國商品房價(jià)上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全國商品房均價(jià)年均增長5.9%。
盡管當(dāng)年就有調(diào)控政策出臺(tái)，但真正有標(biāo)志性意義的調(diào)控政策出自2006年。當(dāng)年5月出臺(tái)的“國六條”，以及更為細(xì)化的9部委“十五條”，都對(duì)市場心態(tài)產(chǎn)生較大影響。其中提出的“70/90”政策，此后曾延續(xù)多年。
從2006年5月開始，國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先后出臺(tái)政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)和樓市進(jìn)行降溫。直到2007年8月，央行經(jīng)過當(dāng)年的第5次加息 后，本輪調(diào)控才算告一段落（此后還有零星的“修補(bǔ)性”政策推出，直至2008年8月）。若從“國六條”出臺(tái)算起，此輪共延續(xù)15個(gè)月。
在此期間，房地產(chǎn)市場在2007年達(dá)到高點(diǎn)，但此后掉頭向下，2008年出現(xiàn)的量價(jià)齊跌，被稱為市場化改革以來的首個(gè)樓市“拐點(diǎn)”。
這被看作我國房地產(chǎn)市場的首個(gè)完整“小周期”。樓市“先揚(yáng)后抑”，調(diào)控政策在市場的上升期出臺(tái)，持續(xù)時(shí)間超過一年。但在2008年9月之后，市場下行，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向“救市”。
此后的房地產(chǎn)市場，又出現(xiàn)兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現(xiàn)了較大規(guī)模的樓市調(diào)控，起始點(diǎn)分別為2010年4月的“國十條”、2013年2月的“新國五條”。
2015年末的市場回暖，被認(rèn)為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場調(diào)控真正始于2016年9月末10月初，16個(gè)主要城市密集出臺(tái)一攬子調(diào)控政 策。隨后的修補(bǔ)性政策陸續(xù)出臺(tái)至今。2017年以來，市場交易量下滑、熱點(diǎn)城市房價(jià)一度下降，這輪周期被認(rèn)為進(jìn)入下行階段。
全國房地產(chǎn) 商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對(duì)這種“周期論”頗為贊同，他表示，我國房地產(chǎn)市場的短周期通常持續(xù)3年左右。基于樓市買漲不買跌的基本模式，短周期的運(yùn)行邏輯為：在 房價(jià)上升過程中，買房者越來越多，直至購買力透支，市場觸及天花板。隨后，交易量和房價(jià)出現(xiàn)下滑，買房者減少，購買力重新積蓄，為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備。
他認(rèn)為，這種短周期的變化，其實(shí)是一種自發(fā)調(diào)整的現(xiàn)象。樓市調(diào)控會(huì)對(duì)其進(jìn)行一定的干擾，但不會(huì)改變其運(yùn)行邏輯。
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