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百年基業(yè) 質(zhì)量為本
樓市調(diào)控升級(jí)與房地產(chǎn)稅政策目標(biāo)選擇
在加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的大背景下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要調(diào)控工具的稅收政策應(yīng)該如何作為？房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)應(yīng)該是什么？
2017年兩會(huì)剛剛結(jié)束，全國一些地方紛紛加大了對(duì)樓市的調(diào)控力度。
以北京市為例，穩(wěn)控樓市的政策是從3月17日“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”開始的：3月17日北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，自3月18日起，暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。以后連接出臺(tái)了如下九項(xiàng)政策：明確“過道學(xué)區(qū)房”不能做入學(xué)條件；16家銀行降低首套房貸優(yōu)惠力度；非京籍購房需連繳個(gè)稅60個(gè)月；開發(fā)商必須按報(bào)價(jià)明碼銷售；異形房不予登記不予落戶；離婚1年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套執(zhí)行；商辦項(xiàng)目不得作為居住使用；禁止中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)；住宅平房納入限購。
這一連串的政策，招招劍指投資投機(jī)性炒房，這樣一來，在北京全市范圍內(nèi)將所有市場(chǎng)化住房都納入限購范圍，使商品住房限購政策得以充分完善，促進(jìn)住房回歸居住屬性。
與此相關(guān)聯(lián)，對(duì)于房地產(chǎn)稅收政策如何選擇？也是社會(huì)各界十分關(guān)注的課題。
建立起科學(xué)、規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系
筆者認(rèn)為，從整體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種長期趨勢(shì)，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)注意把握調(diào)控時(shí)機(jī)的調(diào)控力度。從稅收政策目標(biāo)看，不應(yīng)該以打壓房價(jià)為方向，而應(yīng)該以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為目標(biāo)，在稅制結(jié)構(gòu)、課稅對(duì)象、稅負(fù)水平和征收管理上重新進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，最終建立起科學(xué)、規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。
從邏輯上分析，世界各國的房地產(chǎn)價(jià)格，既有價(jià)格上漲的狀態(tài)，也有價(jià)格下降的狀態(tài)，因?yàn)樵诓煌臍v史時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格的供需關(guān)系是不相同的。從推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素分析：一是居民可支配收入增加，購買力增強(qiáng)；二是城鎮(zhèn)化步伐加快，對(duì)住宅的需求增加，這是一個(gè)世界性趨勢(shì)；三是土地是不可再生資源，可用土地資源減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲；四是房地產(chǎn)投機(jī)因素推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；五是其他因素，包括改善住房條件、人口增加和政府政策改變等。從影響房價(jià)下降的因素分析：一是經(jīng)濟(jì)不景氣或經(jīng)濟(jì)蕭條，房價(jià)在短期內(nèi)下降；二是政府干預(yù)，抑制房價(jià)上漲；三是自然災(zāi)害，如地震、海嘯等，導(dǎo)致居民離開；四是突發(fā)事件的影響引起人們恐慌；五是金融危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌等。比較上述兩方面情形，從中短期看，有時(shí)是下降因素影響大，有時(shí)是上漲因素影響大，并無規(guī)律可循；但從長期趨勢(shì)而言，房地產(chǎn)價(jià)格的整體上漲是一種趨勢(shì)，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入水平增加，人們改善住房條件的要求會(huì)不斷增加，地價(jià)上漲的趨勢(shì)難以改變，從長期來說，房地產(chǎn)價(jià)格必然是持續(xù)上升的。從現(xiàn)實(shí)情況看，世界各國房價(jià)的變化也證明了這一趨勢(shì)，如美國，從1950年—2000年，美國316個(gè)城市的房價(jià)是穩(wěn)步上升的，而同期所對(duì)應(yīng)的建筑成本變化并不大，有時(shí)還是下降的。
稅收調(diào)控政策的運(yùn)用，無疑能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅負(fù)的提高或降低，都能對(duì)供給和需求雙方產(chǎn)生不同的影響，問題的關(guān)鍵在于如何適度地運(yùn)用稅收工具。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲處于不正常狀態(tài)時(shí)，就有必要運(yùn)用稅收工具對(duì)之進(jìn)行調(diào)控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對(duì)住房的不合理需求，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格上漲的水平。
值得提出的是，在稅收政策實(shí)際運(yùn)用的過程中，尤其要注意稅收調(diào)節(jié)的度，就是要辯證評(píng)估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調(diào)控的效果，而應(yīng)該注意綜合運(yùn)用多種宏觀經(jīng)濟(jì)工具進(jìn)行全面調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信貸政策、土地政策和稅收政策等三大政策的協(xié)調(diào)與配合。
目標(biāo)：調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收收入穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理
從房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的方向而言，必須堅(jiān)持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調(diào)控原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為方向，至少實(shí)現(xiàn)調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收收入穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理等三大目標(biāo)。
第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，并不以打壓房價(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲只是手段，而調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的市場(chǎng)。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標(biāo)。那么，應(yīng)如何衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康？判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么?筆者認(rèn)為，一是應(yīng)保持房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本同步，房地產(chǎn)投資額的提高速度長時(shí)期超越經(jīng)濟(jì)增長速度是不正常的，必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入水平與房價(jià)保持一個(gè)較合理的水平。國際上通常用房價(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來衡量房價(jià)是否合理。三是考慮投資收益率。對(duì)于進(jìn)行投資的購房人來說，其投資房地產(chǎn)獲得的收益率，應(yīng)該相當(dāng)于全社會(huì)投資的平均回報(bào)率，如果相差太遠(yuǎn)，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題。還有一部分居民處于是購房還是租房的選擇狀態(tài)，當(dāng)房價(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì)選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購房的年成本，才會(huì)有利于租房者，但當(dāng)租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時(shí)，也就是說購房者的投資回報(bào)率十分低時(shí)，也表明了房地產(chǎn)價(jià)格過高。綜合考慮上述三個(gè)因素，就可以分析出一定時(shí)期之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況，并采取有針對(duì)性的調(diào)控措施。
第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因而其稅源具穩(wěn)定性。從經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)成員國的情況看，近40多年來，其以房地產(chǎn)稅收為主體的財(cái)產(chǎn)稅收入，都保持了相當(dāng)穩(wěn)定的水平，2015年其占稅收總收入的平均水平為5.5%。我國200l、2005、2010、2014和2015年房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的比重分別為3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%，低于OECD成員國的平均水平，再綜合考慮費(fèi)改稅因素，還有進(jìn)一步提升的空間。
第三，保持房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括開發(fā)、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)。從完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的目標(biāo)出發(fā)，一方面，應(yīng)在三個(gè)不同的環(huán)節(jié)都課征稅收，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則；另一方面，三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收要合理搭配，并借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，加大保有環(huán)節(jié)的稅收比重，體現(xiàn)重點(diǎn)調(diào)節(jié)的原則。這一點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的，因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的最終環(huán)節(jié)，而且能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
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