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百年基業 質量為本
警惕房地產去庫存中的風險及政策建議
實踐證明，我國房地產市場對政策因素影響較為敏感，短期內寬松貨幣政策對去庫存效果明顯，但不可忽視這一過程中政策調控“失靈”、泡沫刺破等潛在風險。長期看，無論是中央政府還是地方政府在化解庫存的過程中，都應充分吸取美日等發達國家的經驗教訓，并結合我國去庫存的潛在風險點，注意平衡長、短期政策的關系，采取行之有效的政策措施。
一、從美日房地產危機看我國去庫存的主要風險
日本房地產泡沫破滅已24年，至今房地產價格仍遠遠沒有恢復到之前的水平，這說明貨幣緊縮、征收土地稅、輿論引導都不是泡沫破滅的決定因素，決定因素是市場供求關系，政府要做的首先是防止泡沫。從美、日房地產泡沫形成與去庫存的過程可以看到，房地產政策的調整必須適應經濟發展階段的特征泡沫刺激容易治理難。從某種程度來說，我國政策因素對房地產市場影響更為敏感，短期內寬松貨幣財政政策對去庫存效果明顯，但潛在風險較多；長期看化解庫存需要建立長效機制。近期應高度警惕去庫存過程中可能帶來的風險。
（一）去庫存政策調控“失靈”風險加大
鑒于當前我國的經濟發展階段和房地產市場現狀，在去庫存過程中易引發政策調控“失靈”的風險，這也是未來我國房地產市場將面臨的重要風險之一。隨著房貸首付比例降低、公積金存款利率上調、房地產交易的契稅及營業稅減免等一系列“去庫存”政策的實施，投資者重新建立起關于政府“救市”和“托市”的預期，導致泡沫積累風險加大。北、上、深等一線城市的房價飆漲，南京、杭州等部分特殊二線城市緊隨其后，但三四線城市整體仍現下跌趨勢。因此，要避免市場預期與政策預期疊加構成的去庫存政策“失靈”風險，防止經濟結構固化干擾供給側結構性改革的實施。同時，也要避免貨幣超發引發資產價格脫離實際的泡沫化趨勢。我國要正確認識到經濟已進入“新常態”，房地產投資已告別了高增長時代，依靠房地產拉動經濟的措施已不現實，通過貨幣刺激房地產行業促使經濟增速重回高增長的手段存在很大風險。應吸取日本的教訓，高度警惕一線城市房價繼續大漲并蔓延至二、三線城市，防止引發新一輪泡沫膨脹，那將打斷我國產業結構升級的進程。
（二）去庫存方式存在巨大隱憂
政策刺激對去庫存具有一定的作用，本輪政策變動與房地產市場需求和房價具有高度的同步性。2016年2月2日首付比例下調和“2.19”契稅營業稅調整后，購房者預期受到影響，一線城市和部分強勢二線城市房價出現“非理性”上漲，這與政策提振下的去庫存方式有著密切關系。一方面，開發商、炒房者等使用首付貸、轉按揭、P2P、眾籌等融資杠桿，導致了2015年我國個人住房貸款急速攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的37%，較2013年的25%和2014年的28%大幅上升，脫離了2010年以來的均衡水平；另一方面，在城鎮化進程中，我國居民存在較嚴重的房地產投機現象，對房價上漲的心理預期較高導致了盲目的炒房行為。盡管當前我國房地產市場的杠桿水平較低，我國居民杠桿水平遠低于美國等主要發達經濟體，但實際上，2015年我國房地產貸款占銀行信貸的比重已從2014年的21.3%提高至22.4%，個人購房貸款也升至15.1%。鑒于當前我國政府既要保持經濟穩定增長又要防止經濟發生系統性風險，實行穩增長的“加杠桿去庫存”等逆周期刺激政策雖可推行，但需要考慮后果和代價，如果未來經濟繼續下行，那么采用加杠桿去庫存的方式也將難以奏效。而且，隨著杠桿率的不斷提高，未來或將引發諸多風險：一是在市場自發資源配置下將致使房地產市場繼續分化加劇；二是房地產杠桿率的增加將導致風險敞口的不斷擴大；三是居民過度增加杠桿率參與融資，將影響我國經濟由投資和出口驅動向消費驅動的轉型。
（三）去庫存“逆結構”調整趨勢明顯
當前，我國去庫存的目的主要是解決三四線城市及部分二線城市的庫存壓力，而我國房地產市場存在嚴重的結構性分化和區域不平衡等現象。從人口結構看，由于一二線城市的基礎設施、就業環境及公共服務明顯好于三四線城市，導致人口大量涌入一二線城市。而且，三四線城市經濟增長緩慢，人口外流，在很大程度上也造成分化現象越來越明顯。雖然政府出臺了公積金貸款、首付和購房補貼等諸多刺激政策，但人口流動結構的差異難以在短期內促使三四線城市購房需求回升，致使三四線城市去庫存壓力仍然較大，去庫存的救市政策未能起到實質效果。對此，應警惕出現“逆結構”調整的趨勢，以免造成一二線城市房地產價格泡沫，三四線城市市場仍然疲軟。此外，也要吸取美日教訓，警惕去庫存中出現經濟與社會等問題。相對于其他行業而言，房地產行業在國民經濟中所占的比重較大，關聯的上、下游行業較多，去庫存對經濟發展速度會產生巨大影響，應避免其它行業在去庫存中出現破產、失業等問題。
（四）去庫存促使泡沫膨脹風險劇增
從美日教訓可以看到：房地產的發展與去庫存的政策同時產生了泡沫積累與泡沫破裂的雙向失調風險；在去庫存中要保持房價的平穩，并通過政策促進房屋庫存消化、降低杠桿率，才可避免行業風險向金融體系傳導而爆發經濟危機。目前來看，我國房地產業杠桿率已超出國際警戒線，無論是開發商還是購房者，均與銀行信貸密切相關，過低的利率和信貸膨脹扭曲了資源配置。我國過去十多年市場積累的泡沫尚未消化，大量房屋囤積在投機者手中，一旦市場預期發生變化，就會產生恐慌心理大量拋售房屋，若房價快速下降難以支撐不斷擴大的高杠桿率，那么就會產生“多米諾骨牌”效應，導致銀行壞賬增加。
二、有效抑制房地產去庫存中風險積累的政策建議
在經濟“穩增長”與“防風險”過程中，我國房地產去庫存要符合經濟發展規律，不宜操之過急。
（一）進一步完善住房保障體系建設，建立遏制房地產投機的長效機制
一是要盡快起草《住房保障法》、《住宅法》等住房法律體系，明確房地產的居住屬性，對不同類型的住房建立完善的價格指導機制，對保障房建設、房地產交易和出租制定規則，維護租戶和購房者的合法權益。二是要建立完備的保障性住房體系，構建購租并舉的住房保障制度。既要加強保障性住房建設，防止腐敗和新的社會不公產生，又要大力發展住房租賃市場和建設廉租房，擴大公租房的受益群體。
（二）實行穩健的房地產調控政策，保持房價在合理區間變動
從美、日房地產泡沫形成階段看，寬松貨幣政策有助泡沫膨脹，而過緊的宏觀經濟調控政策則使房地產泡沫破滅。過去十多年，我國政府為抑制房價過快上升，出臺了一系列房地產調控政策，但始終未能解決問題，反而造成三四線城市房地產庫存日益嚴重。化解房地產庫存壓力，政府應實行穩健的房地產調控政策。一是從當前我國房地產市場現狀看，我國政府要合理控制土地供給，特別是三四線城市商品房用地。二是為了保持金融和經濟穩定，貨幣政策目標不應只關注商品價格，還必須前瞻性地考慮資產價格波動及其影響，要保持房價穩定在經濟社會可接受的程度內，既要防止房價過快上漲，又要防止房價大幅下跌。
（三）加強金融宏觀審慎監管，保證銀行體系的基本穩定
銀行危機是金融危機乃至經濟危機的前兆，維持銀行體系的基本穩定是保證金融安全的重要舉措。我國信貸擴張與房地產泡沫膨脹具有同周期性，銀行信貸擴張是房地產泡沫孕育和加速膨脹的關鍵因素。為此，要加強金融宏觀審慎監管，嚴密防范房地產信貸風險。一是通過金融監管當局對房地產金融風險的審慎監管，協助銀行解決信貸風險評估方面的不足，督促銀行建立起房地產信貸資產管理的內部控制機制，降低房地產泡沫破滅對銀行體系的沖擊。二是要建立和完善宏觀審慎管理框架，加強逆周期調控，弱化金融機構的順周期行為，建立風險預警機制，完善房地產信貸政策，提高房地產貸款準入門檻，規范房地產信貸業務。
（四）重視房地產市場的區域性特征，出臺差異化的地區指導政策
房地產去庫存中出現的“逆結構調整”趨勢，主要與城市區位差異有關。從地區結構看，我國各地經濟的差異導致房地產市場區域分化情況較為嚴重，一線城市庫存壓力較小，價格泡沫明顯；二線城市庫存水平不高，銷售比較平穩；三四線城市庫存率很高，需求較少，多數城市呈現人口流出趨勢，房地產庫存居高不下。這就需要根據各地經濟發展水平和房地產庫存狀況制定差異化的地區指導措施，不宜采取普惠性的政策措施。對一線及部分二線城市應引入市場化機制自行調整，不可過度采取優惠刺激政策；對三四線城市則可根據其經濟結構和發展潛力，將促進經濟發展與促進住房需求的政策統籌實施。
（五）進一步加強戶籍制度的改革，促進農民工市民化進程
加快戶籍制度改革對擴大購房需求、消化庫存有很大促進作用。當前我國戶籍制度改革正在加快推進，國家鼓勵農民工在就業地落戶，并進一步放松二三線城市的落戶限制。在打通房地產的供需通道上，應充分挖掘農民工市民化的潛能，但中短期內不能將去庫存的希望寄托在農民工市民化的政策上，市民化的農民工的住房應主要通過保障性住房政策解決。
