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百年基業 質量為本
樓市冰火兩重天！下半年政策效應將更加明顯
在密集調控之下，樓市走勢成為眾多人關注的焦點。但從市場的反應看，既有熱點城市成交量下滑、房價松動的趨冷信號，也有部分三四線城市房價上漲、房企業績優異、拿地熱情不減的火爆景象。樓市為何會出現“冰火兩重天”的現象?未來樓市如何走?調控政策又是否會有松動?
冷：信貸指標回落 部分地區房價下跌
在持續的嚴厲新政之下，熾熱的房地產市場正在顯示最有力的變冷跡象，6月份房貸增速全面回落;一線城市周邊房地產市場不僅成交量下滑，房價也出現松動;一些城市加入限購大軍;這些顯現似乎預示著樓市狂歡正在遠去。
房貸四項指標同步回落
央行調查統計司司長阮健弘通報2017年上半年金融統計數據時表示，去年年底以來，隨著我國房地產調控力度不斷加大，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫見成效。
一是房地產貸款余額增速回落。 2017年6月末，人民幣房地產貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上年末回落2.8個百分點。其中，房地產開發貸款余額7.76萬億元，同比增長9.8%，比上年末高1.6個百分點;個人住房貸款余額20.10萬億元，同比增長30.8%，比上年末回落5.9個百分點。
二是房地產貸款增量占比下降。 上半年房地產貸款增加3.04萬億元，占同期各項貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個百分點。
三是個人住房貸款抵借比率降低。 今年6月份，金融機構個人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當月批準的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個百分點。
四是個人住房貸款期限縮短。 6月份發放的個人住房貸款平均合同期限為269個月，比上年12月份縮短了兩個月。
限購政策的嚴格執行和個人住房貸款的收緊，成為住房貸款余額回落的最強“助攻”。東方金誠研究發展部副總經理王青判斷下半年房地產銷售放緩對居民貸款需求的傳導效應將逐步顯現。
環京樓市掉入冰窟窿
在北京等一線城市樓市降溫的同時，原先受到外溢作用影響的環京區域，比如廊坊等城市的住宅成交量開始明顯下降。
進入7月，在燕郊和固安，樓市就像掉入了冰窟窿。數據顯示，燕郊可售新房為1784套，均價在2.7萬平方米左右，相比3月份破3萬，奔4萬的房價，環京樓市普遍下跌了2成以上。
今年三月，燕郊二手房均價已達到29879元/平方米的歷史性高位，比去年同期上漲了66.86%，新房價格更是從去年開始便出現了一輪“跳漲”，單價接連“破三萬”、部分優質項目“破四萬”，漲幅甚至高于北京樓市。
自6月除廊坊市政府發布限購政策后，燕郊樓市被打入冷宮。據水榭花城售樓處的一位置業顧問透露，“受樓市調控政策影響，燕郊的房子已經開始出現比較明顯的降幅。部分購房者觀望情緒明顯，而一些著急用錢的業主和炒房客已經開始降價拋售房產。”
固安也不例外。統計數據顯示，2015年、2016年固安新房成交均價分別為6740元/平方米、16318元/平方米，而現今，固安新房均價已來到27000元/平方米，兩年以來漲幅超過300%。個別樓盤的報價甚至一度接近30000元/平方米。但在調控后，2萬元左右的新盤也成交寥寥，二手房的跌幅也超過了20%。
限購大軍繼續擴圍
中國江西網13日消息，九江市政府新聞辦當日舉行例行發布會，發布關于進一步做好房地產市場調控工作，促進房地產市場穩定健康發展相關情況。發布會透露，從13日起九江市中心城區開始實行住房限購政策，成為南昌、贛州后，江西第三個實施住房限購的城市。
熱：房企業績上漲 拿地熱情不減
房企業績頻傳喜報
而截至目前，公布6月銷售業績的標桿房企已有超過28個，中原地產研究中心統計數據顯示，包括碧桂園、萬科、恒大等28家龍頭房企6月單月銷售4015億 元 ，上半年合計銷售18564.6億元。
在經歷了5月份銷售低潮后，6月份房企沖刺半年報，整體銷售業績均有明顯提高。不同企業分化加劇，碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、融創等企業半年銷售就超過千億，其中碧桂園同比漲幅達到了131%，而中小型企業的漲幅則明顯低于龍頭房企。
對于房企在2017年依然能夠刷新記錄的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，樓市調控帶來的市場影響在二季度末才出現，疊加2016年末的結轉，大部分企業依然有收獲。另一方面，龍頭房企加速轉型、布局合理，上漲幅度明顯超過市場平均漲幅。
部分土地市場熱火朝天
雖然高壓的調控政策已令多地樓市寒氣陣陣，但南京的土地市場卻依然熱火朝天。
7月以來，南京市不斷加大土地供應，到7月12日已進行了三次土地拍賣，共賣出30幅地塊。在7月5日競拍出首幅配建保障房的地塊后，配建保障房似乎成土地拍賣中的標配。據統計，三次土地拍賣中涉及宅地共13幅，全部達到最高限價，配建保障房面積累計達18.94萬平方米，無償交給政府。7月12日拿出6幅地塊全部溢價賣出，最后成交總價達84.95億元。
手筆最大的，要數7月7日出讓的九龍湖G20地塊。該地塊被金隅地產以32億元拿下，樓面地價達1.98萬元/平方米，加上配建保障房的成本，重新測算下來，真實地價約2.6萬元/平方米，實際上是創出了地價新高。
在嚴苛的出讓條件之下，房企仍然表現出對土地如饑似渴的熱情，說明其看好南京未來的房地產市場。
下半年地產調控政策料難松動
12日，央行公布的數據顯示，6月末，廣義貨幣(M2)余額163.13萬億元，同比增長9.4%，增速比上月末低0.2個百分點，再創歷史新低。央行調統司司長阮健弘介紹，只要實體經濟合理的融資需求得到滿足，M2增速放緩可能成為新常態。王青判斷，下半年貨幣政策雖存邊際放松可能，但難以大幅放松，資金面將維持緊平衡狀態。
也有人認為，歷史新低的M2漲幅其實也是釋放一個信號，是國家調整經濟結構，穩定貨幣政策，降低金融杠桿的表現，這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍表示，M2增速持續回落并創歷史新低，或許是一、二線城市房地產市場進入回落周期的又一個信號。
同時，地方樓市政策未有放松跡象。11日，北京市住建委網站對外發布了《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2017)》，正式披露了北京今年在“住”和“建”上的發展思路，進一步明確了樓市調控思路。在備受關注的房地產市場調控方面，白皮書介紹，北京住房需求持續旺盛，加上宏觀經濟、金融等影響房價上漲的因素并未根本消除，2017年將繼續堅定不移加強和完善房地產市場調控，確保2017年房價環比不增長。
交行近期發布的研報預測，下半年房地產調控政策難有明顯松動，對熱點城市維持嚴厲，市場需求在政策高壓下將趨于觀望，成交同比回落態勢延續;政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩增，對總體銷售形成一定支撐。房企各主要融資渠道的限制或收緊，將使到位資金增速繼續縮窄;其中按揭貸款規模和占比將雙雙下降，重點地區首套、二套房貸平均利率明顯上調。
中國銀行近期發布研報判斷，下半年，拉低房地產投資增速的政策效應仍將逐步顯現。一方面，房地產庫存水平仍較高。2017年房地產待售面積為6.6億平方米，雖然較2016年初7.4億平方米的高點有所降低，但仍處于歷史較高水平;另一方面，房地產調控的政策效應繼續釋放，土地購置面積和房地產銷售增長均已出現放緩，未來房地產投資增速可能下降。
張大偉表示，2017年，各種融資渠道壓力逐漸增加，很多房企資金鏈風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。
