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百年基業(yè) 質(zhì)量為本
地產(chǎn)股 這個被政策嚴控的行業(yè)何以異軍突起？
兩地三市地產(chǎn)股再度聯(lián)袂上揚，讓投資者對該板塊熱情驟增。在經(jīng)歷了“業(yè)績?yōu)橥酢鍓K輪動”大半年后，這個依然被政策嚴控的行業(yè)何以能異軍突起?是投資邏輯發(fā)生了變化，還是行業(yè)基本面好于預期?哪些指標值得格外關注?
這不僅僅是投資者心動了，風也在動——地產(chǎn)公司業(yè)績超預期疊加行業(yè)集中度提升。
觀念轉(zhuǎn)變引發(fā)價值重估
上證報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過了近期的上漲，A股房地產(chǎn)板塊較其他板塊相比，仍排在估值較低的行列。以最新收盤價計算，申萬房地產(chǎn)板塊整體滾動市盈率為16.15倍，僅高于銀行、公路、建筑、煤炭等行業(yè)。
“上市房企，尤其是龍頭房企業(yè)績一直比較穩(wěn)健，為何在最近有所表現(xiàn)，除了業(yè)績超出預期外，還有市場對房地產(chǎn)估值理解有所變化。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，不同于香港傳統(tǒng)房企，在港上市的內(nèi)房股、A股上市房企往往通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)率來提升投資回報率，但對于經(jīng)歷過金融危機的市場來說，動輒70%、80%的負債率風險太大，即使業(yè)績不錯也沒有辦法給出高估值。
“后來，市場逐漸發(fā)現(xiàn)，要觸發(fā)高負債房企的潛在風險，需要房價至少回調(diào)20%，目前業(yè)內(nèi)測算，這種可能性并不大。既然風險大概率消除，估值也就可以給得更高。”歐陽捷說。
既看市場又看行業(yè)變化
高估值的背后是內(nèi)房股業(yè)績的明顯增長。2017年上半年，香港內(nèi)房股板塊整體實現(xiàn)營業(yè)收入8359億元，同比增長29.75%;實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤1080.67億元，同比增長80.72%。當期，香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入、歸屬母公司股東的凈利潤同比增幅分別為13.86%和50.56%。
個股的表現(xiàn)更加突出。以上半年頗為激進的融創(chuàng)為例，其上半年實現(xiàn)銷售金額1088.5億元，較上年同期增長94.2%;實現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤13億元，同比增長1683.4%。
易居研究院副院長楊紅旭認為，從大環(huán)境來看，今年以來全國樓市投資和成交的情況還不錯。具體到個股，龍頭房企領銜的一批個股銷售數(shù)據(jù)、利潤水平均表現(xiàn)良好，這都成為支持相關公司股價大漲的基礎。
而在產(chǎn)業(yè)集中度迅速提升的趨勢下，在政策防止樓市大起大落的背景下，存活下來的優(yōu)勢房企肯定能瓜分被擠壓出去的同行市場份額，從而享受強者恒強厚利。
土地儲備成為重要競爭力
“市場資金觀念轉(zhuǎn)變，除了降低對高杠桿運作風險的擔憂外，對土地儲備等指標也有著更深層次的理解。”上述私募人士告訴記者。
據(jù)介紹，以往市場對上市房企土地儲備的看法較為中性，個別拿地較為激進、拿地價格較高的房企甚至會被給予偏負面評價，而隨著房地產(chǎn)市場政策持續(xù)出臺，以及高周轉(zhuǎn)模式的推進，土地儲備較多的房企則在未來發(fā)展中更具優(yōu)勢，僅土地儲備價值變動就不可小覷。
“現(xiàn)在回看2016年的土地儲備變化，也能在一定程度上解釋為何萬科、恒大、碧桂園今年的業(yè)績表現(xiàn)如此強勢。”該業(yè)內(nèi)人士稱。
事實上，增加土地儲備已經(jīng)成為上市房企的重要戰(zhàn)略。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，TOP30房企新增土地價值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除了碧桂園、恒大、萬科外，融創(chuàng)表現(xiàn)頗為突出，其今年以來新增土地價值高達2050.6億元。此外，保利、龍湖、金茂、華潤的土地儲備增加速度也較快。
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