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百年基業 質量為本
管清友：房地產市場發展的邏輯變了
中央提出“房住不炒”定位之后，房地產調控力度大、周期長，可謂前所未有，房地產市場發展的邏輯已經變了。現在觀察房地產市場走勢，不僅要關注增量，也要關注存量，未來不太可能再出現全局性的投機機會。
2017年底，70個大中城市房價同比增長為5.6%，其中一二三線城市分別為0.7%、4.2%和6.8%，房價的上漲從一二線已經擴展到三線，房價上漲接近后期。進入2018年后，一線城市房價已經開始調整，二三線城市將陸續感到壓力。其核心原因是前期政策的緊縮已經非常到位，需求必定回落，銷量已在明顯下滑。
從短期看，現在房地產政策在防風險的要求下不斷收緊，很多地方的房貸利率在上浮。即便經濟下行到一定幅度，貨幣和房地產政策可能會有對沖性的放松，但絕不可能出現2015年至2017年那樣的快速上漲。雖說短期內政策、行業環境的變化對房地產市場影響巨大，但也不要期望發生日本式的房地產泡沫、經歷20年的蕭條。因為，中國與美國、歐洲、日本的國情都不同，中國堅持“房住不炒”定位，堅持人們住有所居、租購并舉，這種兼顧公平的思路是非常正確的。
從長期來看，堅持“房住不炒”，中央對房地產的定調變了。房地產的基本面已經發生了質變，一是人口拐點。2012年之后，我國社會人口老齡化加速，剛性需求趨勢性下行。二是政策拐點。不否認未來可能會有政策寬松，但一定不是2009年和2014年式的大寬松，穩健中性的貨幣政策、“房住不炒”的房地產市場定位，都在支持房地產市場平穩健康發展。三是市場拐點，經過住房貨幣化改革20多年的發展，我國城市房屋供需兩端發生了重大變化，人均住房已經達到1套，增量市場到存量市場是必然趨勢。
未來，中國一定會進入房屋租賃市場很發達的階段。這是因為，隨著更多人進入大城市，一些人會發現靠普通工資收入確實買不起大城市里的房子，只能轉向租房。盡管聽起來很殘酷，但這是世界上大城市的發展規律，不是人們主觀意志所選擇的，是發展規律下的被動選擇。北上廣深這些大城市，甚至包括杭州、南京等城市，在未來10年到20年里，很可能就會進入紐約、倫敦租購并舉的居住階段。
