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百年基業 質量為本
樓市調控之下：政策高壓態勢持續 房企競速布局
在嚴厲的調控環境下，房企的資金狀況也備受關注，房地產行業持續高走的負債率一時間成為市場焦點。據wind數據顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經達到2005年以來的最高點。其中，資產負債率超過70%的企業占比近半，超過80%的企業近40家。
根據申萬宏源統計，2018年地產產業債務到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。
“2017年大多數房企的負債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產投 資增長了10%。”顧云昌認為，“一方面，上一輪的房地產高 潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大;另一方面，在房地產去杠桿的政策環境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負債率自然高走。”
高負債壓力下，部分房企的債務違約風險引起交易機構警覺。在今年恒盛地產被爆違約后，近日天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產龍頭企業萬科集團則因網傳負債超1萬億元，被推上輿論浪尖。
面對被傳超高負債的消息，萬科內部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由于國內房企實行預售制度，對客戶的銷售都算負債。“衡量房企的財務狀況要扣除預收賬款，否則銷售越好的房企可能負債越高。”
談及這一點，陳斌向《中國新聞周刊》證實：“將預收賬款算進企業負債率的做法是不太恰當的。因為預收賬款本質上不屬于負債，而屬于銷售回款。衡量房地產企業負債率，最通用的指標是凈負債率，需要從有息負債的角度衡量。”
根據萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預售房款后的資產負債率為44.9%，居行業低位。申萬宏源研報也指出，萬科現金流穩健，杠桿率較低，業績確定性居于行業前列。
胡志剛則認為，這一輪調控目的在于整頓行業秩序，也提高了房地產行業門檻，加快房地產行業優勝劣汰，融資管控對龍頭企業的影響不大，中小企業比較危險。
“從有息負債的角度看，目前絕大多數行業龍頭公司的財務狀況，并沒有網傳的那么緊張，中小企業面臨調控的壓力更大。”前述分析師也表示。
申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產商的資金壓力。“建議規避2018年到期債務多、杠桿率高、項目主要布局在非環核心城市群的弱三四線城市中小型房地產企業。”孟祥娟說。
“當前并非擴張的好時機，中小房企在去年跟風拿地、賭一把高負債都是下錯了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風險非常大。”胡志剛對《中國新聞周刊》直言，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”
中小房企的末路
據5月25日發布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房地產行業進一步洗牌重整，資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。
胡志剛對大型房企表示看好：“第一輪市場開發大潮后，房地產行業基本已經沉淀定局。龍頭企業在融資、拿地、經營上都具優勢，只要穩健經營，未來也會保持行業前列。”
行業集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強實力，市場認可度也進一步提高。“以大型房企為主的行業格局對政府和民眾都有利好。”陳斌分析認為，“一方面，政府調控主體減少，調控難度較低，對政府調控利好;另一方面，大企業的流程操作相對規范，整體產品質量較高，出現惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。”
“強者恒強已成趨勢。”顧云昌說，“房地產早在四五年前就進入了白銀時代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點在今后會越來越明顯。”
“可以說，產業龍頭時代即將到來。”陳斌表示。
與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之后償債高峰期到來，中小房企的現金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風險劇增。
