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百年基業 質量為本
制定系統性政策 護航樓市軟著陸
6月14日，全國政協經濟委員會副主任委員楊偉民在有關論壇演講時表示，應加快建立新的住房制度和市場化調控機制。他認為，房地產市場前期已經積累了一些風險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈，而目前的行政性措施已經不能根治。
他在演講中透露，過去曾經請有關單位通過用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。他認為這很不正常，有關部門應該盡快制定空置標準。
此前，陳錫文在接受媒體采訪時曾透露過有關空置率的詳細數據，根據國家電網公司統計，從每戶電表數據來看，如果一年一戶用電量不超過20度定義為“空置”，那么，2017年中國大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。
2013年日本統計的全國住房空置是820萬戶(13.5%)，野村總合研究所推算2023年這一數字將達1400萬戶，2033年的為2167萬戶(30.4%)。根據另外一項調查，東京都23區、千葉縣及神奈川縣的單位空置率約為35%。
日本住宅空置率是在泡沫破裂與人口老化的背景下產生的，而中國住宅空置率是在高速發展中實現的。上世紀70-80年代，日本經濟繁榮時建設了大量住宅建筑，在90年代日本經歷了經濟泡沫的破滅、崩潰，經濟下滑后，人口老齡化也開始出現，也就是說，13%的空置率實際上是經歷1993-2013年長達20年住宅建設幾乎停滯后不斷消化的結果。
當前，中國住宅市場依然處于火熱階段，經濟沒有發生大的調整，人口老齡化剛開始顯現，住宅空置率就已經超過了日本，說明地產投資(投機)比重比較高。除了中國城市化高速發展帶來的剛性需求之外，中國地產業過于火熱的主要原因是其高度的金融化特征，即當需求大于供給，推動房價快速上漲，由于按揭貸款屬于杠桿操作，使得很多人投資住宅升值獲利，這又刺激了更多需求，形成不良循環。
參加同一個論壇的建行董事長田國立表示，大量的社會資金資源被配置到房地產市場，房地產市場又沒有形成與之相適應的風險管控和對沖機制，房地產金融化同時又在不斷的違背金融風險和收益相匹配的基本原則，最終會使得房地產市場越來越依賴推高房價，刺激社會資金資源的不斷注入，維持其運行和發展，形成了400多萬億規模的住房資產。
現在的問題是，地方政府財政、銀行貸款抵押以及家庭資產都高度的依賴地產業，而這個市場持續高熱的時間太長，形成了過高的價格水平，使得地產業進退兩難。如果不控制地產業的發展，可能導致其高度泡沫化，會大幅抬高中國制造業與服務業的成本，同時制約了消費增長，使得經濟發展陷入停滯。
但是，就像田國立所說，現在要求控房價是葉公好龍，真控下來，銀行也害怕，房地產商也害怕，買房者也害怕，相關部門也害怕，但繼續漲大家也害怕，形成了僵持局面，必須有一個辦法解決。歷史上，其他國家的地產泡沫基本上都是以崩潰作為結束，比如1990年代初的日本，1997年左右的東南亞以及2008年的美國。
中國是否能夠通過“慢撒氣”的方式讓樓市成功軟著陸? 一種觀點認為，中國依然有15%以上的城市化率漲幅，因此，住宅需求依然會持續下去，可以為調整創造空間。但是，這種觀點沒有考慮到目前全國普遍過高的房價形成阻礙城市化率提高的門檻，如果不降低房價，農村人口向城市流動的可能性降低。此外，目前城市中的需求越來越呈現結構性特征，一方面，住房升級、學區房、剛需可能比較多，但另一方面，普通住宅可能存在過剩。
只要有真實的需求存在，就有可能讓樓市軟著陸。但前提是中央與地方政府要形成共識，并且能夠因地制宜的采取有效的措施和手段。目前比較大的問題是，地方政府過于依賴地產業，因此，這就刺激了市場看漲的預期依然強大。
楊偉民建議重新成立住宅制度改革領導小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協調相關單項改革。顯然，這個建議看準了中國樓市行政調控的做法已難奏效，必須通過改革解決這個棘手的難題。
應當說，中國已經就金融安全問題組建了金融穩定發展委員會，改革了相關部委組織架構，推出一系列綜合性政策，產生了積極效果。對于地產業而言，也應該成立住宅制度改革領導小組，制定系統性政策護航樓市軟著陸。樓市的挑戰并不亞于金融市場的風險，需要扎實的調控，讓市場越來越健康。
