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百年基業 質量為本
二季度經理人下調政策預期 成本管控信心不足
樓市調控，這次真的不一樣了。棚改貨幣化安置收緊消息傳出的一個多星期后，房地產股票持續下跌。整個上半年，房地產市值蒸發近5000億。與之情形相反的是，上半年房地產銷售保持穩建增長，保利、恒大、碧桂園等品牌房企同比漲幅超過20%。漲跌背后可以看到，房地產經理人對于樓市的波動已有了一定的心理預期。
中房智庫調查結果顯示，2018年二季度中國房地產經理人信心指數(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數)與上月基本持平，微漲0.7%至75.25。
從總分來看，經理人信心與上個月差異并不明顯。不過，在單項指標選擇上，卻是應勢而變。其中對于國家宏觀政策信心環比下滑9%。
中央的表態一直是堅持調控不放松，不過強調支持剛需自住，抑制投機需求，對于需求端的調控各地紛紛采取了不同的跟進措施。
在今年5 月，住建部印發通知，從住房發展規劃、住房和土地供應、資金管控等方面重申堅持房地產調控不放松。多城落實地方主體責任，政策密集出臺。
回顧整個上半年，截至6月底已有50余個地級以上城市和10 余個縣市出臺調控政策，海南(樓盤)上半年歷經數次政策收緊。這種調控也下沉到三四線城市。據不完全統計，6月以來，宜昌(樓盤)、徐州(樓盤)、西雙版納等多個城市發布了“限售”政策。從已公布的數據來看，宜昌從去年11月開始，新房價格連續6個月環比上漲。
“房地產調控依然在加緊，近兩三年來看，情況不容樂觀，但是從長遠來看，還有機會。”東原集團總裁楊永席認為目前市場環境下，房價賣不上去，房子又搶手。
與2017年不同的是，2018上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。上海(樓盤)、北京(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市在未來住房供給規劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房442 的三分結構。
這符合住建部強調的2018年要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度思路。
禹洲地產董事會主席林龍安認為，常態化的調控機制，更有利于整體產業的發展，也有利于房地產抗風險能力的提升。
從中房智庫調研的經理人來看，大家共同的希望是行業不要大起大落，能穩步發展。
在企業經營管理選項中，經理人調低了成本控制能力和營銷能力信心。
可以看到，當下的資金環境對樓市偏緊，今年來多只內房股中止境內發債，境外發債成本亦普遍升高。房企的融資成本明顯提升。不少房企在思考兩個問題：哪里有便宜的錢?哪里能拿到賺錢的地?
在6月底萬科召開的2017年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮說“十年后萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉。”
萬科在不斷地做多元化嘗試，郁亮想表達的是，萬科未來要做美好生活的服務商，未來大家想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。
樓市風聲緊，房企忙轉型。6月5日，深圳發布的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，被看作是該地20年后啟動的第二次住房制度改革。這對于整個行業有風向標意義。
對于房企來說，轉型勢在必行。樓市下半場市場分化加劇，房企面臨更大的轉型壓力和增長困境，經理人的日子也不會那么容易。需求的升級倒逼產品的升級，也對經理人的能力提出了更高的要求。
當然，經理人應該正視這種樓市調整期的機遇和挑戰。如新力地產副總裁佘潤廷所言：“行業需求就是我們信心所在。”
