供給和需求就像一雙孿生兄弟，形影不離；又像矛和盾，互為攻守。中間大、兩頭小的市場(chǎng)供給必然造成中間小、兩頭大的市場(chǎng)需求。而這，正是目前鄭州寫字樓市場(chǎng)亟須意識(shí)到的一點(diǎn)。
　　鄭州寫字樓市場(chǎng)不乏“掛羊頭賣狗肉”的例子，本來(lái)“中端”的命卻偏偏要交“高端”的運(yùn)。好在市場(chǎng)的無(wú)情之手終將它們打回本來(lái)面目。于是，低端和真高端成了香餑餑兒。
　　高端亂局待破
　　市場(chǎng)從來(lái)不乏攪局者。攪局者分兩種，一種是鯰魚型的激活效應(yīng)，一種是老鼠型的破壞結(jié)果。目前，鄭州寫字樓市場(chǎng)上不乏后者。寫字樓領(lǐng)域內(nèi)的“真高端”與“偽高端”之辯從來(lái)沒(méi)有像2007年這般激烈。“偽高端”歇斯底里的給自己擦脂抹粉，以亂金身，“真高端”扯旗吶喊，以求驗(yàn)明正身。對(duì)此，說(shuō)輕松點(diǎn)兒是市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的正?，F(xiàn)象，說(shuō)嚴(yán)重點(diǎn)兒即此亂局有可能導(dǎo)致鄭州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展陷入混亂局面。
　　前幾年，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還主要集中在住宅開發(fā)領(lǐng)域，幾家敏銳的開發(fā)商涉足了商住樓的開發(fā)，真正做純寫字樓的很少，能夠被冠以“5A”、“高端”字眼的寫字樓幾乎就沒(méi)有。消費(fèi)者的消費(fèi)選擇相當(dāng)容易。而今，大街小巷、旮旯縫隙、新城老區(qū)隨處可見(jiàn)高聳云天的寫字樓，在寸土寸金的今天，寫字樓的物理高度被接連刷新，開發(fā)商的心理高度也日益膨脹，于是，“高端”寫字樓群體時(shí)代粉墨登場(chǎng)。
　　河南省索克置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)鄭新橋在接受采訪時(shí)，直言不諱地指出了寫字樓開發(fā)的不成熟之處：開發(fā)商很少長(zhǎng)期細(xì)致地研究市場(chǎng)，對(duì)寫字樓開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的理解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，往往帶有很大的隨意性，只會(huì)一味通過(guò)炒作進(jìn)行銷售，沒(méi)有在品質(zhì)和后期服務(wù)上下工夫。
　　在房地產(chǎn)策劃公司文案高手的“潤(rùn)色”下，鄭州寫字樓的宣傳也日益“高端”起來(lái)，有點(diǎn)兒“趕英超美”的意思。不管地段如何，都冠以“黃金鉆石”地段；不管硬件怎樣，都冠以“5A智能”；不管服務(wù)高低，都冠以“國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)”字樣……一時(shí)間，鄭州沒(méi)有了中低端寫字樓。河南順馳地產(chǎn)有限公司商業(yè)地產(chǎn)部主管賀世敬的觀點(diǎn)很有代表性：“寫字樓宣傳太浮躁了，有些浮夸，甚至是混淆了視聽，模糊了界限，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)市場(chǎng)不是一件好事情。”
　　鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)方敏華認(rèn)為，省內(nèi)很多寫字樓往往表明自己是最高檔的寫字樓，但事實(shí)上最高端的寫字樓并不一定是最好的寫字樓，概念挺花哨，但國(guó)際、國(guó)內(nèi)寫字樓開發(fā)方面的先進(jìn)理念并沒(méi)有在鄭州落地生根。
　　我們不比國(guó)際寫字樓，但和北京的寫字樓相比，能夠拿得出手的“高端”也很有限。在鄭州，停車位配備達(dá)到150平方米面積配備一個(gè)停車位的沒(méi)有；商務(wù)大堂面積超過(guò)2000平方米、高度超過(guò)25米的沒(méi)有；電梯轎廂達(dá)到3米高度的沒(méi)有；設(shè)計(jì)有復(fù)式轉(zhuǎn)換層的少之又少；網(wǎng)絡(luò)地板厚達(dá)10厘米的沒(méi)有；標(biāo)準(zhǔn)層面積超過(guò)2000平方米的少之又少；電梯運(yùn)行系統(tǒng)上下班有別的幾乎沒(méi)有、每平方米天租金超過(guò)5元的沒(méi)有……難怪一位業(yè)內(nèi)朋友坦言：鄭州寫字樓高端市場(chǎng)就這檔次，張口“全球”、閉口“國(guó)際化”，怪沒(méi)意思的。
　　怎一個(gè)亂字了得。在鄭州，不少大型金融、保險(xiǎn)、制造等企業(yè)因選不到真正具有國(guó)內(nèi)、國(guó)際水準(zhǔn)的高檔寫字樓而委身于原址，銀子稍多點(diǎn)、膽子稍大點(diǎn)的企業(yè)也只有選擇一個(gè)“像樣”的寫字樓入駐，真正高端與否也許只有企業(yè)自己清楚了。
　　橄欖型供給啞鈴型需求
　　此消彼長(zhǎng)。當(dāng)大部分高端寫字樓被價(jià)值回歸到其本來(lái)“中端”面目時(shí)，市場(chǎng)就發(fā)生了戲劇性的變化：真正高端的寫字樓和便宜適用的低端寫字樓變成了市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。
　　物以稀為貴。我們相信真正高端的寫字樓和低端寫字樓并不會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩的跡象，倒是那些占市場(chǎng)絕大多數(shù)比例的“高不成低不就”的中端寫字樓應(yīng)該考慮“過(guò)剩危機(jī)”了。
　　河南精工房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理梁耀華認(rèn)為，從整體上看，鄭州寫字樓發(fā)展正在經(jīng)歷著一個(gè)“大躍進(jìn)”的時(shí)代，具有粗放式的特點(diǎn)，總體上數(shù)量眾多，但質(zhì)量與目標(biāo)人群細(xì)分稍嫌不足。大多開發(fā)商欠后期運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)增值思考，但考慮盈利，較少考慮社會(huì)責(zé)任感，真正高端的寫字樓太少。
　　不久前，記者得知國(guó)內(nèi)一大型制造企業(yè)要來(lái)鄭州選址新辦公地，要求國(guó)際化水準(zhǔn)，大氣，環(huán)保，設(shè)計(jì)人性化，但一幫人馬經(jīng)過(guò)三、四天的考察后，并沒(méi)有選中一家百分百滿意的寫字樓。不是大堂設(shè)計(jì)不夠氣派，就是電梯檔次太低；不是層高結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)太小氣，就是科技含量太小兒科?？傊?，每家寫字樓都存在著或多或少的不盡滿意之處。最后，那家企業(yè)經(jīng)過(guò)比較，最終選擇了CBD一家國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)開發(fā)的寫字樓，一下子就是兩個(gè)整層，售價(jià)突破了6000元/平方米大關(guān)。可見(jiàn)，在“高端”盛行的今天，要想選擇一家真正高端、能夠經(jīng)得起“火眼金睛”考驗(yàn)的寫字樓是多么難。嚴(yán)格講，在2007年鄭州市場(chǎng)在售和將售的近60萬(wàn)平方米的寫字樓中，真正高端的不足10萬(wàn)平方米。
　　記者的兩位朋友合伙開了一家房地產(chǎn)咨詢策劃公司，算是初創(chuàng)階段，目前委身于一家由老酒店改造過(guò)來(lái)的寫字樓內(nèi)，圖的就是租金便宜，設(shè)施適用，每天每平方米租金才5毛錢。他告訴記者，在他周圍，還有很多做化妝品、服裝、保健品、設(shè)計(jì)、IT等行業(yè)的朋友也是圖價(jià)格便宜才“委身”于此的。他說(shuō)，如果有一幢設(shè)計(jì)、配套、服務(wù)、租金都差不多的寫字樓供其選擇時(shí)，他肯定會(huì)率先第一個(gè)進(jìn)駐。據(jù)記者調(diào)查，目前鄭州市場(chǎng)上低端寫字樓供給主要來(lái)自于三個(gè)方面，一方面就是由老酒店或者某些產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)內(nèi)部酒店因經(jīng)營(yíng)不善而被迫轉(zhuǎn)租的寫字間，規(guī)模大概在5萬(wàn)平方米左右；另一方面是上世紀(jì)90年代某些企業(yè)自建的辦公樓，因自己使用不完而轉(zhuǎn)租，規(guī)模不足3萬(wàn)平方米；還有一方面就是本世紀(jì)初興起的商住樓小區(qū)，規(guī)模較大，超過(guò)50萬(wàn)平方米。
　　目前的低端寫字樓多存在辦公設(shè)施差而少，商務(wù)氛圍淡薄，物業(yè)管理欠缺等弊端，甚至有些個(gè)人公司直接開到了家屬院住宅里面，這一部分辦公需求如果被釋放到低端寫字樓領(lǐng)域，規(guī)模不在小數(shù)。
　　當(dāng)大家都吵嚷著要做國(guó)際化寫字樓時(shí)，往往，誰(shuí)也不是國(guó)際化寫字樓。這就是市場(chǎng)怪象。當(dāng)農(nóng)業(yè)路上某“國(guó)際化”寫字樓的租金維持在每平方米每天一元時(shí)，當(dāng)找到個(gè)停車位需要十分鐘時(shí)，當(dāng)候梯時(shí)間超過(guò)十分鐘時(shí)，一切的一切，還怎么能“國(guó)際化”起來(lái)呢。2007年，對(duì)于那些標(biāo)榜自己“高端”的寫字樓，也許是時(shí)候考慮調(diào)整自己定位和策略了，否則，“過(guò)剩”的危機(jī)不是誰(shuí)都能承受得了的。萬(wàn)一，寫字樓的價(jià)格還賣不過(guò)住宅，那就要鬧大笑話了。
　　從價(jià)格來(lái)看，2007的鄭州寫字樓市場(chǎng)供給中，售價(jià)在4500～5500元/平方米、租金在1～1.5元/平方米•天的寫字樓會(huì)逐漸感受到來(lái)自于市場(chǎng)的強(qiáng)大壓力。從區(qū)域上看，鄭東新區(qū)CBD和金水東路由于受項(xiàng)目聚集的影響，會(huì)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)之一，但銷售和運(yùn)營(yíng)的壓力會(huì)與日俱增。從產(chǎn)品業(yè)態(tài)上看，隨著大量真中端、偽高端寫字樓的上市和轉(zhuǎn)租，商住樓會(huì)漸漸失寵。從開發(fā)量上看，市場(chǎng)新增純專業(yè)寫字樓會(huì)減少，多是城市綜合體附帶型寫字樓或商務(wù)公寓之類的非專業(yè)寫字樓。