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百年基業 質量為本
2014年中國房地產行業發展趨勢分析
2013年，無論是房地產行業抑或是開發企業，都是高歌猛進的一年。
在政策趨向寬松、經濟平穩回升等宏觀環境持續向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場成交的持續上行，7家房企沖刺“千億俱樂部”。
與之相應的是，新一屆政府執政、十八屆三中全會召開，未來房地產業必將面臨新的政策挑戰，整個行業也在孕育未來發展的深度變革。
正基于此，經過對全年數據、政策、房企年報的分析和個人對房地產行業的理解，本人提出以下2014年的房地產行業發展趨勢。
一、政策兩極分化：一線政策仍將強化，二、三線城市預計將適當放寬
三中全會基調是理順政府與市場的關系，但房地產市場化機制的形成是一個漸進過程， 2013 年房地產市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調控短期內仍不會全面退出，而這也是現階段政府的無奈之舉，當務之急是加快房地產制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產的主導力量作好準備。當然，房地產市場供需情況地區差異較大，從目前來看，過去十年全國“一刀切” 式的調控已經出現了改變，中央層面上全局性的政策調控不會出現。
從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調，而例如房產稅擴圍、土地流轉改革等，在一線城市先行落地機會也較大。因此，繼續適當壓制需求釋放，爭取更多時間從供應入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現持續平穩增長，主要與當地GDP 增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關，房地產市場相對健康，政府過多的干預將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內限購限貸政策不會在明文上退出，其執行層面的松動也將成為可能。
二、投資持續增長
本輪行業新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，2013年4月起累計增速回歸正數，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明2013年企業層面對房地產調控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當前，各城市之間庫存水平存在明顯的結構性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會導致回升的周期拉長，且在房地產調控政策逐漸明朗，企業預期穩定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續，預計全年增速升至13%左右。
房地產投資方面，2013年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現略微震蕩下行的態勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；2013年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預計11-12月銷售增速不會有太好表現，此情況下企業投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業整體進入平穩運行期，調控政策預期將穩定，企業投資開工意愿較強，且2013年房企拿地數量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預計2014年房地產投資增速將在25%左右。
三、市場依然向好
一線城市：成交量與2013年總體持平，房價將先漲后穩
從供應層面上看，2013年年底一線城市因房價調控壓力推遲高價盤的預售證審批，這部分供給或將推遲至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應，因此一線城市層面上2014年總體供應走勢應是穩中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。
從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，估計市場銷售速度大致將和2013年持平，總體上看， 2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平。
從房價角度看，一線城市2014年將呈現先漲后穩，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發商銷售預期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續收緊的影響將持續發酵，主要的變數有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。
二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩步上漲格局
從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區可供開發的土地規模更充足，從數據預期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應擴張是全方位的。
從成交層面上看，受政策寬松和供應擴張的雙重利好，二線城市明年成交量的走勢持看好態度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產市場成長期內的城市更將順勢進入各自的高增長階段。
從房價角度看，二線城市房價穩步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結構以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區域板塊明年客觀上講有放緩的需要。
三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲
從供應層面上看，三線城市市場供應總體充足，個別城市在前兩年整個行業投資傾向下目前甚至出現庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調整期，成交規模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內都將進入階段性盤整狀態。
四、土地市場將先揚后抑，一二線城市成交量價平穩增長
2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預計2014年的土地市場土地供應成交量整體穩步增長，并呈現“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續，土地成交也將延續2013年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業經過持續拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計下半年融資環境將有所收緊，企業將加強資金管控。
從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續在2013年的基礎上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關注，二線城市歷年土地供應較為充足，因而土地成交量不會出現大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業出于平衡土地儲備結構的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。
土地價格整體穩步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩過渡，土地價格不會出現明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比2013年有所回落。
五、企業銷售業績和融資總量保持增長
房地產行業將呈現“兩升一降”的發展格局，即房企業績繼續快速增長，融資將延續2013年火爆勢頭，企業拿地力度則會下降。
首先，房企業績方面，明年會繼續快速上升。一個重要的原因是2013年房企拿地較多，這些項目預計將于明年上半年形成集中推案；而由政策面主導的房市行情預計在去行政化進程中不會有大的改變，因此企業銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預計一二線繼續會是主力銷售貢獻區域，但隨著中小城鎮的戶籍放開，以及國家新型城鎮化規劃正式公布，部分有產業支撐的三四線的房地產機遇全面開啟，眾房企將實現平衡布局。
其次，房企融資方面，上半年將延續火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，2013年提出發債、重組等融資方案的企業將獲得批準，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發債的總額將繼續保持穩定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預期，企業的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業應適當控制手頭現金。但總體來看，明年企業融資總量將保持增長。
